З чого почати? Найперше - це узгодження зміни фасаду. Є ряд положень, дотримання яких є обов'язковим. Без них Ви не зможете зробити реконструкцію, зміна архітектурного зовнішнього вигляду будівлі, створення або демонтаж зовнішніх елементів.
До них відносяться:
Зміна форми прорізів (вікна та двері);
- пристрій або усунення віконних і дверних прорізів
Пристрій нових входів, тамбурів входів;
- влаштування лоджій, балконів;
- заміна фасадних конструкцій.
При цьому треба розуміти весь обсяг майбутніх перетворень.
Другий важливий момент
- це збір усіх документів правовстановлюючих, планів БТІ, тех. висновок про стан несучих конструкцій і, звичайно ж, згода мешканців або інших співвласників на майбутні зміни. І тільки після цього етапу збору документації на об'єкт, для узгодження зміни фасаду, ви замовляєте проектний комплект ре конструкційних робіт.
третій етапроботи ще більш відповідальний і цікавий. Це власне саме створення проекту зміни фасаду. І хоча створенням проекту займаються професіонали, власник, як саме зацікавлена особа, своїми ідеями і пропозиціями також бере активну участь у створенні нового вигляду фасаду.
Узгодження зміни фасаду вимагає наявність важливих моментів: Це можуть бути висновки Мосгосекспертізи, довідки з держсанепіднагляду, УГПС МНС (Управління Державної Протипожежної Служби), Моськомархитектури на фасадні роботи, оформлення та отримання колористичного паспорта фасадів будівлі (Москомархитектура) та інших інстанцій. Тільки при наявності всієї чітко сформованої правовстановлюючий, проектної та дозвільної документації процес узгодження можна вважати завершеним.
Не можна обійти стороною і питання надійності і якості матеріалів, використовуваних при роботах з фасадами. Так в Москві заборонено використовувати для обробки фасадів: ПХВ сайдинг, банерну тканину, дзеркальне, кольорове і тоноване скло. Не забудьте також оформити ордер ОАТІ (Об'єднання адміністративно-технічних інспекцій) міста Москви на використання будівельних лісів, якщо це необхідно.
Так само треба враховувати, що зміна фасаду, яке спричинить втрату унікального архітектурного вигляду об'єкта, заборонено. Якщо не враховано архітектурну своєрідність і колірна гамма будівлю при узгодженні з Художнім радою міста Москомархитектура може відмовити в зміні фасаду.
важливо: Щоб узгодження зміни фасаду мало позитивну відповідь і вирішення, необхідно грунтуватися на Постанові Кабінету Міністрів від 9.03.2016 р No70, в якому прописано Положення про порядок погодження зміни зовнішнього вигляду будівлі і споруди (ремонт фасаду).
Зовнішній вигляд будинку має велике значення для власників нерухомості, тому реконструкція фасаду є затребуваною послугою в сучасному світі. Роботи не зачіпають внутрішні простору, однак вигляд будинку істотно модернізується. Обсяг виконуваних операцій істотно залежить від того, наскільки планується змінити вид об'єкта, поміняти його повністю або замінити окремі складові елементи.
особливості реконструкції
Приводи для робіт даного напрямку не обмежуються поліпшенням зовнішніх характеристик будинку. Реконструкція фасаду будівлі проводиться з наступних причин:
- підвищення технічних характеристик;
- надання будівлю теплозахисних властивостей;
- поліпшення надійності і міцності конструкцій;
- підвищення пожежної безпеки;
- поліпшення придатності до ремонту.
Всі елементи повинні взаємодіяти один з одним, надаючи об'єкту морозостійкість, проницание пара, поглинання вологи і інші важливі властивості. Основою якісних робіт по реконструкції стає проект, що враховує всі деталі, дрібниці і можливі проблеми. Правильна підготовка є запорукою надійності і довговічності фасаду будівлі, збереження на весь термін експлуатації зовнішнього вигляду і технічних характеристик.
- Узгодження змін у фасаді будівлі. Нор визначають зміни фасаду будівлі, як реконструктивні роботи.
Зміна фасаду будівлі є не тільки його зовнішнє перетворення, а всі будівельні роботи, пов'язані зі зміною його архітектурного вигляду відповідно до загальної містобудівної системою. Приводом для зміни фасаду будівлі може послужити навіть звичайне скління. А підставою для початку проведення таких робіт є дозвіл або рекомендації уповноважених адміністративних органів.
Зміна фасаду будівлі узгодження. Перед початком будь-якого виду робіт зі зміни фасаду необхідно провести його узгодження. Такі дії є обов'язковими, незалежно від варіанту проведених робіт зі зміни архітектурного вигляду будівлі. Збір необхідного пакету документів проходить всі інстанції починаючи від мешканців (орендарів) будівлі та закінчуючи головними архітектурними або будівельними управліннями. Передбачувані зміни повинні бути чітко внесені інженерами в проектно-технічну частину, з урахуванням всіх пред'явлених побажань і вимог кожного адміністративно-контролюючого органу.
Зміна фасаду будівлі це реконструкція. Одним з варіантів зміни фасаду будь-якої будівлі є реконструкція. Такий тип змін фасадів характерний для державних установ і великих компаній, що бажають вдихнути нове життя в старі споруди. Хоча іноді архітектурні споруди змінюють свій вигляд при зміні власника, якого не влаштовує нинішній стан будівлі. До початку проведення робіт з реконструкції необхідно позбутися про отримання спеціального дозволу в місцевому архітектурно-будівельному підрозділі і узгодження технічного проекту реконструкції.
Передпроектні проробки. Збір всієї необхідної і доступної документації про об'єкт проводиться на етапі передпроектних проробок. На основі зібраних матеріалів експертами здійснюється оцінка, і проводиться аналіз всіх небезпечних ділянок. Такий аналіз дозволяє уникнути незапланованих капіталовкладень, а також збільшення орієнтовних термінів робіт. Внесення цього пункту в програму з підготовки технічної документації суттєво знижує можливість ризикових ситуацій під час робіт.
Розробка проекту. Проектування фасадів, по суті, є розробкою його майбутнього дизайну. На цьому етапі інженери і архітектори займаються підбором кращих технологій і матеріалів для наступних робіт. Перед безпосереднім побудовою проекту фахівці проводять обстеження фасаду на міцність для визначення впливу зовнішніх чинників. На основі таких досліджень готується кошторис і технічний план будівлі. Такий підхід дозволяє прийняти основоположні технічні рішення, що втілюються в життя під час будівництва. Крім того, всі узгодження необхідні для початку робіт з якісним проектом буде отримати набагато простіше.
Узгодження проекту в інстанціях. Вся проектна документація щодо змін фасадної частини будівлі підлягає обов'язковому погодженню в органах місцевого самоврядування. До деяких об'єктах вимоги особливі. Крім узгодження в відомстві будівництва та архітектури, ці проекти проходять і комплексну державну експертизу. При узгодженні документацію перевіряють на відповідність архітектурно-планувального рішення і технічні показники.
Отримання дозволу на зміну фасаду будівлі необхідно в незалежності від виду виконуваних робіт. Без нього проведення будівництва заборонено законом. Дозвіл на реконструкцію фасаду є способом контролю щодо збереження унікального вигляду міських будівель. Видається такий дозвіл на підставі позитивного узгодження проекту.
Здача в експлуатацію виконаних робіт. Для здачі в експлуатацію будь-якого будівельного проекту, Всі об'єкти проходять приймальні комісії. До складу комісії входять всі учасники проекту на чолі з органами держ. нагляду. Технічна документація представляється до розгляду і в разі позитивного розгляду ділянку вводять в експлуатацію.
Естетика стилю і краса фасаду можуть багато чого сказати дивиться на них людині. Доречно порівняти фасади будинків з обкладинками книг, які породжують бажання дізнатися їх зміст. Бляклі, сірі і непоказні фасади з облупленою штукатуркою створюють відчуття, що відповідатимуть їхнім виглядом. Недостатня увага до ремонту, брудні стіни тягнуть за собою втрату зовнішнього вигляду будівлі. Стають непомітними, а часом і зовсім зникають архітектурні гідності фасадів. Саме такі ситуації є відправною точкою усвідомлення і проведення необхідних змін фасадів. «Обличчя» будови - один з найважливіших пунктів підтримки іміджу його власника.
Зовнішня сторона будь-якої будівлі - його фасади. Вони поділяються на головний, дворовий, бічний фасад, садовий або вуличний фасади. Будь-яка зміна, що стосується фасадів будівель, неодмінно починається з розробки та випуску проектів реконструкції. З ряду необхідних вимог, яким повинен відповідати будь-який фасад будівлі, можна виділити основні:
- стійкість і міцність;
- вогнестійкість і довговічність;
- тепло- і звукоізоляція.
Законною підставою для початку виробництва будівельних робіт з перебудови фасаду є дозвіл на проведення реконструкції. Державні структури в особі міських містобудівних наглядових органів, як правило, розглядають тільки комплексні проектні розробки по зміні фасаду будівлі. Самовільні архітектурні проекти, які не враховують особливості традицій міських фасадів, ламають загальну концепцію вигляду міста. Змінюючи зовнішній вигляд фасадів будівель, архітектор повинен зберігати структурну і пластичну індивідуальність будови, враховувати навіть гру світлотіні, щоб оновлені деталі фасаду не могли негативно вплинути на його індивідуальність.
Про відповідальність за самовільну зміну фасадів
З початку 2011 року в Санкт-Петербурзі діє закон, покликаний зберегти обличчя міста і зберегти його архітектурні особливості. Відповідно до нього, будь-яке порушення законодавства про благоустрій міста в частині самовільної зміни фасадів будівель тягне за собою адміністративну відповідальність у вигляді штрафів і попереджень. Перелік цих порушень такий: самовільне переобладнання фасадів будівель, окремих будівель або огорож і їх елементів, установка раніше не існують елементів і влаштування огорожі, самовільне пристрій козирків або навісів, заміна вікон і дверей, незаконне пристрій входів.
У тих випадках, коли проведені самовільні зміни фасадів, і законні вимоги представників державних органів про усунення порушень (погодження паспорту фасаду або повернення фасаду в первісний стан) не виконуються в зазначені терміни, накладаються додаткові штрафні санкції. Для подібних ситуацій, згідно з Кодексом про адміністративні правопорушення, встановлені терміни давності. Виходячи з положень Кодексу, постанова по адміністративному порушенню не може бути винесено, якщо пройшло більше двох місяців з моменту його вчинення.
У тому випадку, коли адміністративне порушення вважається триваючим, обчислення строків давності відбувається з того дня, коли воно було виявлено. Якщо термін давності по адміністративному порушенню закінчився, накладення штрафних санкцій на порушника неможливо, проте повернення самовільно перероблених фасадів в первісний стан або узгодження таких з внесенням змін до паспорта фасаду підлягає виконанню.
Зроблені зміни фасадів будівель необхідно узгодити в адміністративному або в судовому порядку.
Практика застосування паспортів фасадів
На початку 2009 року, спираючись на нормативні міські документи, прийняті до виконання в 20003 і 2006 році, влада Санкт-Петербурга виступили з ініціативою щодо стягнення штрафів за несанкціоноване скління лоджій і балконів житлових будинків. Причому санкції стосувалися навіть тих, хто виконав скління 15-20 років тому. Незалежні юристи позначили подібні дії як неправомірні, оскільки закон не має зворотної сили. Адміністративні органи у відповідь послалися на те, що нормативи по утриманню житлового фонду діяли і за існування Радянського Союзу.
Уже в червні 2009 року багато жителів Красногвардійського району отримали офіційні повідомлення від місцевих житлово-експлуатаційних контор. В отриманих документах говорилося про те, що самовільне засклення балконів і заміна вікон підпадає під статті про адміністративну відповідальність, і винуватці підлягають обкладенню відповідними штрафами. А для бажаючих уникнути більш жорстких санкцій аж до продажу квартир на торгах, пропонувалося приведення фасадів у нормативне стан до липня 2009 року. Жителів Красногвардійського району зацікавило питання правомірності дій районних органів влади, в зв'язку з чим з'явилося звернення громадян в Законодавчі збори з проханням роз'яснити, за що саме їх намагаються залучити до адміністративної відповідальності. Підключився до цієї проблеми депутат Віктор Євтухов послав необхідний запит губернатору міста. У відповідь було отримано роз'яснення, в якому говорилося, що дії житлових контор відповідає міському закону № 239-29 від 15.05.2003 «Про адміністративні правопорушення в сфері благоустрою» та «Правил утримання та ремонту фасадів будівель і споруд». Крім того, у відповіді губернатора говорилося про те, що в місті проводяться регулярні огляди з метою виявлення порушень видів фасадів. Далі повідомлялося, що існує документ «Правила утримання і ремонту фасадів будівель і споруд», затверджений міським урядовою постановою №1135 від 14.09.2006. На сорока п'яти сторінках цього документа описано, як часто потрібно ремонтувати фасади, як необхідно їх мити і як при цих роботах встановлювати зовнішні лісу і т.п. Там же зазначені правила, що забороняють установку непрозорих, тонованих або кольорового скла, а також рам, які відрізняються за своїм кольором від передбачених проектом. Виходячи з тексту вище названого документа, власникам будівель пропонується миття фасадів та виробництво необхідних ремонтних робіт. Регламентації не уникли і фарбування фасадів, і типи оформлення влаштовуються входів у вбудовані магазини і офіси, а так само вікна підвалів.
Що стосується вітрин і вікон будинків, то в правилах прописано наступне: «Дії, пов'язані з пристроєм, обладнанням вікон і вітрин, зміною їх габаритів і конфігурації, установкою віконних і вітринних конструкцій, повинні бути узгоджені з КГА, для об'єктів культурної спадщини, а також будівель і споруд, розташованих в охоронній зоні пам'яток історії та культури, межах архітектурних ансамблів і охоронюваних ландшафтів, з КГИОП, а також з власниками будівель і споруд ».
Все це також стосується будь-якого додаткового обладнання, що розміщується мешканцями зазвичай на балконах, дахах, стінах, на дверях і вікнах будинків. Це можуть бути антени і кондиціонери, відеокамери зовнішнього спостереження, настінні щити і годинник. Розміщення всіх цих пристроїв не передбачено проектом.
Зазначені вище зміни підпадають під дію Житлового кодексу Російської Федерації, які пов'язані з перебудовою приміщень. Це кваліфікується як «установка, заміна або перенесення інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого устаткування, які вимагають внесення змін до паспорта житлового приміщення». При виникненні подібних порушень стягуються адміністративні штрафи, а наглядає за виконанням вимог Державна Адміністративно-Технічна Інспекція.
В результаті вжитих адміністративними органами дій фактичні санкції ні до кого вжито не було. Співробітники районних агентств по приватизації сміливо стверджували, що скління балконів і заміна вікон - це не перевлаштування, і подібні речі не вимагають ніякого документального оформлення.
Іншої думки дотримувалися чиновники з КМДА, вивісили на своєму сайті відповідну пам'ятку, яка, на їхню думку, повинна була зняти все спірні питання. У ній було якомога докладніше дано роз'яснення, за які саме дії може послідувати покарання, і порядок узгодження змін фасадів. Слідом з'явилася заява віце-губернатора Романа Филимонова, яке підтверджує, що адміністративна відповідальність торкнеться всіх порушників без винятку.
Представники солідних агентств нерухомості висловили свою думку з наболілого «фасадного» питання. Вони впевнені: що пред'являються житлово-експлуатаційними відомств до жителям по незаконному склінню балконів і лоджій є неправомірними. Оскільки закон не має зворотної сили, а повідомлення, що стосуються незаконного скління, отримали мешканці будинків, які справили вищевказані зміни п'ятнадцять чи тридцять років тому, то будь-які санкції будуть необгрунтованими. До того ж ідеться про будинках, побудованих в брежнєвські і хрущовські часи. Розташовані ці будови далеко не на головних магістральних вулицях міста, а частіше в глибині мікрорайонів, і ніяк не псують загальний вигляд мегаполісу. Кращим, на думку великих ріелторів, був би такий варіант, коли житлові контори спочатку зафіксували б реальний стан фасадів будинків, а вже після цього відстежували порушення. При такій системі накладення адміністративних штрафів виглядало б правомірним. У нинішньому вигляді санкції районних адміністрацій будуть визнані незаконними при будь-якому судовому розгляді.
Втрутилися в полеміку чиновники нормативно-правового відділу Державної житлової інспекції озвучили своє бачення вирішення мусованому проблеми. Було повідомлено, що міська влада все більше приділяють уваги зовнішньому вигляду Санкт-Петербурга, розпочато процес паспортизації фасадів усіх будинків, включаючи житловий фонд. Паспорт фасадів необхідно оформити всім власникам будинків, і якщо паспорт не задовольняє відповідності зовнішнього вигляду будівлі, то буде видано припис про усунення невідповідностей із зазначенням термінів.
Ця гучна свого часу історія наочно доводить необхідність оформлення паспорта фасаду. Сьогодні фахівці ліцензованих, що мають допуск до проектних робіт фірм виконують весь комплекс виготовлення паспортів з усіма узгодженнями змін фасадів.
Нормативні документи визначають зміни фасаду будівлі, як комплекс заходів, які пов'язані зі зміною архітектурного зовнішнього вигляду будівлі. Необхідно пам'ятати про те, що дані зміни відносяться до реконструктивних робіт, а значить, займатися підготовкою документації на їх оформлення повинні фахівці.
Узгодження фасаду будівлі необхідно при проведенні робіт по:
- Зміни вхідних груп;
- Склінню балконів і лоджій;
- Облаштування балконів і лоджій;
- Заміні елементів фасаду, в тому числі столярних;
- Облаштування тамбурів входів і самих входів;
- Ліквідації, або створення дверних і віконних прорізів;
- Зміни форми дверних і віконних прорізів.
Процес реконструкції фасадів є творчим і необхідним, але одночасно трудомістким і довгостроковим. Сьогодні для узгодження фасаду будівлі слід підготувати значний пакет документації, погодженої та завізованої різними міськими інстанціями.
Узгодження фасадів в Москві вимагає попередньої підготовки таких документів:
- Оригінали планів БТІ;
- Правовстановлюючі документацію;
- Завірений в поточному році районним архітектором ситуаційний план;
- Проект на реконструктивні роботи;
- Технічний висновок, що відображає стан несучих конструкцій будівлі;
- Інші необхідні довідки, документи, листи.
Документація повинна пройти узгодження в наступних інстанціях (для Москви):
- Висновок УГПС;
- Узгодження з ГУОП;
- Висновок ЦН СЕН;
- Необхідно отримати згоду балансоутримувача;
- Проект необхідно узгодити в проектній майстерні, або з автором будівлі;
- Висновок АПУ;
- Висновок Мосгорекспертізи;
- Схвалення ОПС Мосгоргеотреста;
- Рішення Художньої ради столиці;
- Схвалення Мосжілінспекциі або МВКК;
- Висновок Москомархітектури;
- Також необхідно отримати згоду власників приміщень, які розташовані поруч, або їх комунікації знаходяться поблизу від об'єкта.
Проект зміни фасаду
Реконструктивні зміни фасаду дозволяють не тільки поліпшити його зовнішню привабливість, але і значно підвищити експлуатаційні характеристики.
Під проектом зміни фасаду мають на увазі спеціальну документацію, яка на підставі якої проводяться зміни і реконструкція фасаду. Проект слід узгодити в різних інстанціях, яких сьогодні близько дванадцяти. Після того як проведено узгодження і отримано дозвіл, на його підставі проводяться заходи щодо зміни фасаду. Необхідно пам'ятати про те, що оформляються і проводяться будь-які реконструкції відповідно законодавчими актами Російської Федерації.
Узгодження зміни фасаду: зміст проекту
Фахівці нашої компанії готові запропонувати Вам комплексні послуги з підготовки та узгодження проекту на зміну фасаду.
В більшості випадків, готовий проект містить наступні розділи:
- Пояснювальну записку;
- Фотографії фасаду в поточному часу;
- Схему зміни фасаду і фотомонтаж;
- Перелік протипожежних заходів;
- Ситуаційний план;
- Необхідні розрахунки.
Скільки коштує узгодження фасадів
На остаточну вартість робіт впливають багато факторів, в тому числі складність проекту, необхідні узгодження і т.п.
Вартість робіт включає:
- Технічну оцінку стану фасаду;
- Фотофіксацію фасаду і підготовку креслень з поясненнями;
- Довідку про статус будови;
- Підготовку документів та їх надання в уповноважені інстанції для отримання дозволу на розробку проекту;
- Пояснювальну записку.
