"Las prohibiciones son la causa fundamental de todos los delitos", dijo el escritor estadounidense Ian Fleming.
En Rusia, se puede prohibir la venta de apartamentos nuevos sin terminar. Esta declaración fue hecha el jueves 23 de marzo por el Ministro de Construcción y Vivienda y Servicios Comunales de la Federación Rusa Mikhail Men. Señaló que esto marcará la dirección correcta para el desarrollo del mercado de la construcción de viviendas. “A menudo sucede que después de la entrega de una casa, la gente tiene que soportar el ruido de las reparaciones y los desperdicios de construcción en las entradas durante varios años. Esto no es del todo correcto ", informa Interfax-Real Estate las palabras del Sr. Me.
Anteriormente, el Ministerio de Construcción de la Federación de Rusia ya anunció la preparación de este proyecto de ley. Entonces, en agosto del año pasado, el director del departamento de política de vivienda del ministerio, Nikita Stasishin, dijo: "Necesitamos crear criterios para la asequibilidad de la vivienda, es necesario registrar el acabado mínimo en ella". Según él, los apartamentos con acabados "se venden en casi todo el mundo".
A primera vista, la propuesta puede parecer razonable. Es lindo cuando el propio ministro está preocupado por los nuevos pobladores, que se molestan por el ruido de las reparaciones y la basura en las entradas después de la entrega de la casa. Además, ¡esto es cierto! Y uno solo puede soñar que la nueva ley, como por arte de magia, salvaría a todos, a todos, a todos los nuevos pobladores de los horrores de la renovación de un vecino.
Pero en realidad, tal prohibición solo agregará problemas. En primer lugar, el motivo de la construcción de apartamentos sin acabado no es un desafío deliberado para todo el mundo, sino una medida obligada que utilizan los desarrolladores debido al poder adquisitivo extremadamente bajo de los clientes. Y a medida que los problemas económicos empeoren, esta misma capacidad solo disminuirá. Incluso según las estadísticas oficiales publicadas el día antes del discurso del Ministro Me, la situación es terrible. La renta real disponible de los rusos en febrero de 2017 disminuyó un 4,1% en comparación con febrero de 2016. Estos datos se derivan de la información sobre la situación socioeconómica en Rusia, publicada por Rosstat. Tenga en cuenta que los ingresos reales de los rusos han estado disminuyendo durante tres años. En 2014, disminuyeron un 0,7%. en 2015 - un 3,2%, en 2016 - un 5,9%. Con anterioridad, expertos del Instituto de Análisis y Previsión Social de la RANEPA informaron que "incluso durante la crisis de 2009, la caída de la renta real disponible en efectivo fue algo menor". Así, el aumento incondicional del coste por metro cuadrado, que conducirá a la prohibición de la venta de viviendas sin terminar, asestará un nuevo golpe a la demanda efectiva.
En segundo lugar, las empresas de construcción, por supuesto, reducirán el costo del acabado obligatorio por todos los métodos razonables e irrazonables. Algunos desarrolladores incluso ahora no pueden ver la calidad del acabado sin lágrimas. Incluso da miedo pensar en qué tipo de atavismos de los nuevos edificios soviéticos crecerán los apartamentos terminados después de la introducción de reparaciones obligatorias por parte del desarrollador. Tal prohibición, sin duda, conducirá a la aparición de puertas interiores de cartón inclinadas torcidas, accesorios de plomería feos y de baja calidad y otros productos de construcción de "segunda frescura" de viviendas recién construidas en los montones de basura inmediatamente después de la entrega de las casas.
En tercer lugar, en el proyecto inicial del Ministerio de la Construcción, se trataba de prohibir la venta de departamentos sin terminar solo en el segmento económico. De hecho, cuanto más alta sea la clase de vivienda, menor será la posibilidad de cumplir con el acabado como una opción del desarrollador. Los compradores de apartamentos en casas de élite, por regla general, no toleran la "nivelación": tienen tanto el deseo como la oportunidad de hacer la decoración y el diseño del apartamento por sí mismos. Sin embargo, Mikhail Men anunció categóricamente la próxima prohibición de la venta de nuevos edificios sin terminar, independientemente de la clase de la casa. Y esto es, por decir lo mínimo, extraño.
Para evitar todos los problemas asociados con la prohibición mal concebida de la venta de viviendas sin terminar, se puede recomendar al ministro que introduzca otra prohibición legislativa: la renovación de sus apartamentos por nuevos colonos. ¿Reemplazó un fregadero de un desarrollador? ¡Multa! ¿Encendiste el taladro? ¡A la cárcel! Y entonces realmente la vida en los nuevos edificios será mejor y más divertida.
Puede prohibirse la venta de apartamentos en edificios nuevos sin acabados. El Ministerio de Construcción está preparando un proyecto de ley de este tipo, dijo el jefe del departamento, Mikhail Men. Según él, esto mejorará la calidad de vida en los nuevos edificios. ¿Cuánto subirá el precio de la vivienda en este caso? Albina Khazeeva con detalles.
Ruido de reparaciones y desechos de construcción en la entrada: los compradores de apartamentos en edificios nuevos deben existir en tales condiciones durante varios años. La venta obligatoria de viviendas terminadas resolverá este problema, confían en el Ministerio de Construcción. Aún no se especifica si esto puede afectar a todo el mercado. Cuanto mayor sea la clase del objeto, menos a menudo los desarrolladores ofrecen reparaciones listas para usar. Aunque en los últimos años la proporción de dichos objetos ha comenzado a aumentar. Los desarrolladores comenzaron a utilizar los acabados como una ventaja competitiva. Es cierto que todavía pocas personas saben cómo hacerlo a gran escala, dijo Maria Litinetskaya, directora general de Metrium Group.
“Los compradores de todos los segmentos se están inclinando por proyectos que tienen acabados. Por tanto, creo que, en general, esta es la tendencia correcta para el mercado. Otra cosa es que todavía no existe un acabado de alta calidad en el mercado en grandes cantidades, este mercado aún no se ha formado del todo. Pero el ejemplo de vender bienes raíces en edificios nuevos en países europeos y Estados Unidos muestra que este es un enfoque civilizado y los apartamentos deben estar terminados ”, dijo.
Anteriormente, la mayoría de los desarrolladores intentaban evitar vender apartamentos terminados, ya que es mucho más difícil transferir viviendas a accionistas, porque el número de defectos está aumentando. Además, las reparaciones también conducen a un aumento en el costo: según Metrium Group, un metro cuadrado aumenta el precio en 15-30 mil rublos. Aunque con un gran volumen de construcción, el aumento de precios puede ser menos notable, dice el director de la empresa de bienes raíces BEST Grigory Poltorak.
“En un entorno industrial, no es un acabado de élite, sino solo un nivel promedio de alta calidad, cuesta entre 4 y 5 mil rublos. por 1 sq. m. Si se hace con gusto y en calidad normal, entonces el comprador ahorra dinero, porque por ese precio no podrá decorar el departamento él mismo ”, explicó.
Los desarrolladores que venden viviendas renovadas en edificios nuevos a menudo ofrecen a los compradores varias opciones de acabado. Aunque la aparición de apartamentos en una casa, en este caso, todavía se vuelve más monótono. Georgy Dzagurov, director general de Penny Lane Realty, cree que la iniciativa del Ministerio de Construcción infringe los intereses de compradores menos solventes.
“Un ciudadano puede no tener suficiente dinero para completar la decoración, pero está listo para invertir en su futuro apartamento hoy. Además, a menudo un ciudadano compra un apartamento mucho antes de que se completen todos los trabajos de construcción. Y el acabado es tan complejo e individual que a veces lleva mucho tiempo. Entre el 5 y el 10% de los apartamentos ya los han proporcionado los desarrolladores en acabado. Creo que ya es un gran paso ”, enfatizó.
Según la empresa "Inkom-real estate", hoy el 65% de los compradores tienen como objetivo la compra de un apartamento con acabados. Pero la gran mayoría de ellos acaban alquilando vivienda sin reformar por el precio.
El Ministerio de Construcción señala que la idea de prohibir la venta de apartamentos sin terminar aún no se ha discutido con expertos, promotores y arquitectos.
Los propios desarrolladores están interesados \u200b\u200ben vender viviendas llave en mano
En los próximos años, Rusia puede tener prohibido vender apartamentos en edificios nuevos sin terminar. Como dijo el otro día el director del Departamento de Política de Vivienda del Ministerio de la Construcción, los planes más cercanos incluyen el desarrollo de criterios según los cuales el acabado mínimo puede convertirse en un atributo obligatorio de la vivienda nueva. Y luego las cajas de hormigón pasarán a ser cosa del pasado.
Ahora ni siquiera puede recordar en qué momento esta importante etapa de la construcción fue excluida casi por completo, pero una cosa está clara: la gente no está lista para comprar un producto semiacabado por mucho dinero. Dos tercios de los compradores potenciales de bienes raíces de bajo costo declaran su deseo de comprar una vivienda, listos para mudarse. En dos años, el número de proyectos terminados en todos los segmentos del mercado de Moscú se ha duplicado, de 11 en 2014 a 23 en 2016. Sin embargo, en el mercado primario de Moscú y Nueva Moscú, la proporción de complejos residenciales que ofrecen apartamentos con acabado es todavía pequeña: solo el 12%, en la región de Moscú, el 16%.
Los apartamentos llave en mano incluyen el acabado completo de pisos, techos y paredes en todas las habitaciones, cableado eléctrico y plomería. En contraste con la época soviética, cuando los residentes felices se alojaban en apartamentos decorados como un plano, los desarrolladores están desarrollando soluciones de estilo 3-4 para viviendas terminadas. A algunos compradores les encantan los muebles brillantes, a otros, el minimalismo, y otros se inclinan por los elementos clásicos. Los estilos están unidos por la sencillez y la posibilidad de modificaciones. Además, los futuros inquilinos pueden elegir acabados en función de la cantidad que estén dispuestos a gastar. La opción básica es ideal para clientes que operan con presupuestos mínimos o que desean posteriormente alquilar un departamento, adquieren comodidad y negocios para una vida larga y acogedora. Por ejemplo, en uno de los nuevos edificios cerca de Moscú, los futuros residentes podrían participar en la creación de su propio interior. Podían elegir entre cinco acabados, combinando en cualquier combinación 9 opciones de color para paredes, 5 tipos de pisos y puertas interiores, así como 5 opciones de azulejos para baños.
El costo de acabado de un desarrollador en complejos residenciales cerca de Moscú comienza en 5 mil rublos por metro cuadrado para la opción de reparación más barata (papel tapiz en las paredes, linóleo en el piso), pero el costo promedio de una reparación de calidad es de 10 a 25 mil rublos. La diferencia de costo surge principalmente por la mayor o menor durabilidad de los materiales de la clase superior, así como el área de su cobertura. Por ejemplo, en un baño con un acabado básico, las baldosas de cerámica se usan solo en el perímetro de las áreas húmedas del baño, y en la versión comercial, en toda el área de las paredes y el piso.
En la mayoría de los edificios nuevos, clase de confort con viviendas prefabricadas, el "paquete estándar" incluye la instalación de una puerta metálica de entrada, ventanas de doble acristalamiento, radiadores de calefacción, puertas interiores, contadores de agua, cableado eléctrico con enchufes e interruptores. Para cubrir los pisos en las salas de estar, se utiliza laminado, en la cocina, el baño y el pasillo: baldosas, las paredes están terminadas con papel tapiz, común o se puede pintar. Los techos de todo el apartamento pueden ser tradicionales (enlucidos y pintados) o techos tensados. La plomería se instala en el baño y el inodoro: bañera o ducha, inodoro, lavabo, grifería, ducha y toallero calefactado, y las paredes están total o parcialmente alicatadas. En algunos edificios nuevos, los compradores tienen la oportunidad de reemplazar el laminado con un tablero de parquet, agregar pisos con calefacción, aire acondicionado, extractores de aire, filtros de agua y sistemas de seguridad al paquete. Los nuevos pobladores tienen que comprar muebles, colgar lámparas, cortinas y decorar el apartamento con elementos de interior.
La ventaja económica de las reparaciones del desarrollador ahora es entendida por todos los compradores, independientemente del presupuesto, por lo que las personas de diferentes ingresos eligen viviendas prefabricadas, dice Evgenia Akimova, directora general de IKON Development. - Solo las empresas que están dispuestas a aliviar las preocupaciones de sus clientes y ofrecer la mejor opción de su clase por menos dinero pueden competir con éxito en el mercado actual. Por ejemplo, en la primera mitad del año en uno de los grandes complejos residenciales se vendió la misma cantidad de espacio que en todo el 2015.
La demanda de viviendas terminadas supera significativamente la oferta, dice Maria Litinetskaya, socia gerente de Metrium Group. - Existe una clara tendencia al aumento de la proporción de apartamentos totalmente listos para entrar a vivir. Por ejemplo, en cada cuarto proyecto regional que ingresó al mercado en el primer semestre de este año, hay una oferta con terminación. Además, las viviendas renovadas del desarrollador aparecieron en siete proyectos más activos. La disponibilidad de tales ofertas permite a los desarrolladores aumentar la tasa de ventas en un 20-30% y a los compradores ahorrar tiempo y dinero para las reparaciones. Por lo tanto, en los próximos años, la proporción de viviendas terminadas seguirá aumentando. Y si la obligación de los promotores de entregar apartamentos llave en mano está consagrada en la ley, las “cajas de hormigón” finalmente pasarán a ser cosa del pasado, como en los mercados europeos, donde no se venden viviendas sin acabado.
Hay una razón más por la que el producto semiacabado se está convirtiendo en cosa del pasado. En las condiciones económicas actuales, no todos los clientes del segmento masivo pueden permitirse renovar un apartamento por su cuenta. Incluso el acabado más presupuestario de una pequeña "odnushka" cuesta a los compradores alrededor de 1 millón de rublos. Para muchos, esta cantidad es fundamental. E incluso habiendo encontrado dinero para comprar "metros cuadrados" desnudos, la gente se ve obligada a negarse a comprar, no a vivir en condiciones de cueva. Y cuando el desarrollador propone reparaciones, la cantidad se reduce en aproximadamente un tercio. En pocas palabras, los desarrolladores están directamente interesados \u200b\u200ben vender apartamentos "empaquetados".
Sin embargo, los apartamentos renovados se han generalizado en los nuevos y costosos edificios de la capital. Según los expertos, terminar desde el desarrollador en el segmento premium se ha vuelto 1.8 veces más común. “Por supuesto, el problema de ahorrar en reparaciones para los compradores adinerados no es tan grave como en el segmento masivo”, señala Maria Litinetskaya. “Los proyectos de diseño artístico individual se están convirtiendo gradualmente en una cosa del pasado. diseño de vivienda ".
La semana pasada, el Ministerio de Construcción de la Federación de Rusia presentó una iniciativa legislativa, según la cual está previsto prohibir la venta de apartamentos sin terminar. El sitio descubrió por expertos del mercado si los precios de los apartamentos en los complejos residenciales en construcción en la región de San Petersburgo y Leningrado subirán si se aprueba el proyecto de ley. Mientras tanto, no hay necesidad de saberlo ".
Marina Ageeva, Jefa del Departamento Comercial, Teorema Management Company
La proporción de apartamentos terminados varía mucho según el segmento del mercado inmobiliario primario. Entonces, si en la clase económica ya más de la mitad de los apartamentos se alquilan con acabado, entonces en los segmentos de precios más altos este indicador es mucho más bajo: en la clase ejecutiva, la mayoría de los apartamentos se transfieren a compradores con un acabado áspero o preparación para el acabado. El acabado completo llave en mano es raro aquí, ya que los compradores prefieren crear un proyecto de diseño individual a su gusto. En este sentido, por supuesto, no es necesario que el acabado sea obligatorio por ley. El comprador debe tener una opción: comprar un apartamento con un acabado estándar o hacer reparaciones por su cuenta.
Tales innovaciones, por supuesto, afectarán el costo por metro cuadrado en aquellos proyectos donde no se proporcionó acabado. En el segmento económico, el costo de acabado es de 4-8,000 rublos por metro cuadrado. m, en clase ejecutiva es al menos 2 veces mayor.
Comprar un apartamento con acabado "al por mayor" del desarrollador, con la calidad adecuada, es beneficioso para el comprador, ya que las reparaciones realizadas por un contratista "minorista" costarán más. Los compradores de departamentos de una habitación en el residencial "Cinco Estrellas" apreciaron nuestra propuesta de acabado en términos de relación calidad-precio. Sin embargo, no todos los compradores quieren pagar dinero por un acabado típico.
Petr Buslov, director del centro analítico Glavstroy-SPb
Si miramos una retrospectiva de los últimos cinco años, veremos cómo la proporción de viviendas terminadas ha aumentado de manera constante. Hoy, según nuestras estimaciones, aproximadamente la mitad de los apartamentos de clase económica en San Petersburgo y la región de Leningrado se transfieren a accionistas con terminación completa. Esta tendencia es natural: para el segmento del mercado masivo, la preparación de un apartamento para vivir es de gran importancia. Muy a menudo, el inmueble adquirido es la primera y única vivienda, y hasta que se recibe, la familia alquila un apartamento, lo que significa que tiene que pagar el alquiler además de los gastos principales. Por lo tanto, la capacidad de mudarse rápidamente a un nuevo apartamento es extremadamente importante aquí.
Las ventajas de la vivienda terminada son claras: mudanza inmediatamente después de recibir las llaves, ausencia de inversiones financieras adicionales para reparaciones, así como la posibilidad de incluir terminar en un préstamo hipotecario. El aumento en el costo de los apartamentos dependerá del estándar de acabado que elijan los desarrolladores. En promedio, puede esperar un aumento de valor dentro del 5%.
El desarrollador compra materiales de construcción a precio de fábrica, sin cargos adicionales. Por lo tanto, en el caso de comprar un apartamento terminado, los ahorros en el segmento del mercado masivo pueden ser de hasta 300,000 rublos, según el tipo de apartamento.
Angelica Alshaeva, gerente de KVS. La propiedad".
Los apartamentos con un fino acabado son de interés para los compradores. Ventajas obvias: el apartamento está completamente listo para vivir desde el momento en que recibe las llaves. Puede transportar muebles, colgar cortinas y moverse. Los nuevos colonos no necesitan perder tiempo, dinero y nervios para terminar el apartamento, no necesitan soportar el polvo de la construcción y los sonidos de los golpes de los vecinos renovando las viviendas. La proporción de apartamentos con acabados finos ha crecido significativamente en los últimos años y hoy representa más de la mitad de la oferta.
Al comprar un apartamento sin terminar, puede ahorrar de 8 a 9,000 rublos por metro cuadrado. metros, pero las reparaciones por cuenta propia costarán mucho más. El acabado del desarrollador es más rentable debido al hecho de que el costo de los materiales de construcción y el trabajo es mucho menor. Al mismo tiempo, el acabado no es una opción adicional, sino que está incluido en el precio del apartamento.
Sin embargo, el acabado y el acabado son diferentes y es importante que el comprador comprenda lo que obtendrá como resultado. En algunos proyectos, se usa laminado para el piso, y en otros, linóleo, las paredes de los baños se pueden revestir con baldosas de cerámica o se pueden pintar. Es importante leer el contrato con atención para evitar expectativas decepcionadas. Debe contener una descripción detallada de la decoración del apartamento.
En nuestros proyectos residenciales, hemos ido más allá de un acabado final completo de alta calidad. En un complejo residencial "Ivan da Marya" por primera vez ofrecimos a los compradores apartamentos con cocinas amuebladas, un juego de cocina y electrodomésticos. El año pasado sacamos al mercado apartamentos con cocinas equipadas en barrios "Claramente. Yanino" y "Nuevo Sertolovo".
Olga Trosheva, directora del centro de consultoría "Petersburg Real Estate"
Según el Centro de Consultoría "Petersburg Real Estate" , alrededor del 60-70% de las transacciones dentro de los límites de San Petersburgo en el último año se realizaron con apartamentos con acabados finos, principalmente en objetos del segmento del mercado masivo. Es importante señalar que hace 3 años esta cifra era un 20% menor.
En el área suburbana de la región de Leningrado, la situación es ligeramente diferente. Esto se debe a la mayor concentración de propiedades de clase económica en las que los desarrolladores se esfuerzan por ofrecer precios mínimos, incluso debido a la falta de acabado: aquí solo se compra uno de cada tres apartamentos con acabado completo (este indicador no ha experimentado cambios significativos en los últimos tres años).
Si analizamos la oferta de acabado como una opción, entonces el costo mínimo ha crecido de 5-6,000 rublos a 7,000 rublos por metro cuadrado. m, y en general, el "enchufe" de la propuesta es de 7 a 15.000 rublos por metro cuadrado. metro.
La mayoría de los compradores de viviendas en el segmento del mercado masivo tienden a mudarse a nuevas viviendas inmediatamente después de recibir las llaves, por lo que la demanda de apartamentos terminados se ha mantenido en un nivel alto durante varios años. Además, cada año aumentan los requisitos de los compradores en cuanto a la calidad del acabado.
La tendencia de los últimos años es la aparición de opciones de acabado a elección del comprador. La posibilidad de comprar un apartamento completamente terminado se presenta en la mayoría de los proyectos. Ciudad de Setl , también puedes elegir diferentes acabados de empresas "YIT-Dom" , ICONA , Desarrollo Mirland , Lemminkäinen , "Fideicomiso de la construcción".
Julia Ruzhitskaya, directora comercial de LSR. Inmobiliaria - Noroeste "
La demanda de apartamentos terminados depende de la clase del proyecto. La vivienda llave en mano sigue siendo la más popular en el segmento de confort, y su participación crece año tras año. Si hablamos de objetos Grupo LSR , luego alquilamos todos los departamentos de este segmento con un fino acabado. El impresionante volumen de construcción nos permite comprar materiales a los mejores precios. Es poco probable que sea posible hacer las mismas reparaciones más baratas o al menos por el mismo dinero por su cuenta, por lo tanto, es más rentable para los clientes comprar un apartamento con un acabado terminado. Recientemente, hemos actualizado los estándares para el acabado de casas de clase confort. Los cambios afectaron a los materiales de acabado del piso y las paredes del local principal del departamento, el equipo de plomería y las puertas interiores. La calidad del acabado final hoy permite a los futuros residentes no pensar en las próximas reparaciones después de recibir las llaves, sino comenzar inmediatamente a arreglar sus casas.
Fecha de publicación 29 de marzo de 2017
