En el mercado inmobiliario ruso, hay situaciones en las que el nuevo propietario de un apartamento recién adquirido descubre que las personas que vivían allí estaban registradas en la vivienda que compró. Cómo estar en esta situación bastante común, este artículo lo dirá.
La situación en la que los antiguos inquilinos están registrados en el apartamento recién comprado no es infrecuente. Solo en Moscú, el número de apartamentos en venta con inquilinos registrados es del 10 al 12% del total. Su compra está plagada del hecho de que los nuevos propietarios tendrán que pagar el alquiler de las "almas muertas" registradas y pueden surgir dificultades con la venta posterior del apartamento. ¿Cómo se puede solucionar este problema?
Cómo comprar un apartamento sin inquilinos registrados en él
Cómo saber quién está registrado en el apartamento.
Cualquiera que tenga la intención de comprar una vivienda hará bien en llevar a cabo estas acciones. Esto ayudará a evitar las "sorpresas" descritas anteriormente. La información sobre los inquilinos registrados en el apartamento se refleja en el libro de la casa. Se puede obtener un extracto en la oficina de vivienda local o en la oficina de pasaportes. Pero de acuerdo con la ley, los empleados de estas instituciones no deben proporcionar ninguna información a una persona que no sea propietaria de un inmueble.
Es más fácil para un comprador potencial de un apartamento obtener de su propietario un poder notarial para obtener información sobre los ciudadanos registrados en él. Al presentarlo en la oficina de pasaportes o la oficina de vivienda, puede obtener fácilmente respuestas a todas sus preguntas.
Otra opción para obtener información sobre los inquilinos registrados es escribir la correspondiente solicitud-recurso ante el Servicio Federal de Migración, a la cual, de acuerdo con la ley, sus empleados deben responder dentro de los 30 días. Es cierto que sin el consentimiento de las propias personas registradas para proporcionar sus datos personales, los representantes del FMS no darán ninguna información a personas externas.
¿A qué cláusulas del contrato de venta debe prestar atención?
Debe insistir en la inclusión de una cláusula en el contrato que indique que los residentes registrados en el local comprado deben dejarlo dentro de un plazo determinado. No sería superfluo prescribir en el texto la responsabilidad por el incumplimiento de esta obligación. Esta será una garantía adicional de que el nuevo propietario no tendrá que lidiar con el desalojo de los antiguos inquilinos a través de los tribunales durante mucho tiempo y de manera dolorosa.
Debe tener en cuenta que, de acuerdo con el artículo 558 del Código Civil de la Federación de Rusia, el acuerdo de compraventa de bienes raíces debe contener información sobre las personas que conservan el derecho a usar los locales residenciales adquiridos. Si dicha lista no se especifica en el acuerdo, se considerará no concluida.
Categorías de personas que no pueden ser dadas de alta del apartamento
Ciudadanos que se negaron a privatizar una propiedad inmobiliaria a favor de otra persona de forma voluntaria
Las personas que hayan recibido el derecho a utilizar el local de por vida mediante testamento.
Sucede que el fallecido lega a sus herederos bienes inmuebles, pero al mismo tiempo indica que una persona también tiene derecho a residir en él. Incluso si los herederos deciden vender la propiedad, el derecho de residencia de la persona permanece.
Uno de los cónyuges que tiene garantizado el derecho a vivir en el contrato matrimonial
De acuerdo con la ley rusa, no se le puede privar de su derecho de residencia si esto fuera una condición de un contrato matrimonial o un acuerdo sobre la división de bienes.
Escribimos a los antiguos residentes a través de la corte
Una vez que se haya enterado de que los antiguos inquilinos permanecieron registrados en el apartamento, puede intentar resolver el asunto de manera amistosa enviándoles una notificación de que han perdido el derecho a usar este apartamento y deben ser dados de alta. Si no se recibió respuesta, solo hay una salida: acudir a los tribunales.
Documentos requeridos
Los siguientes documentos deben adjuntarse a la declaración de reclamación:
- contrato notarial de compraventa de locales residenciales;
- certificado de propiedad de la propiedad adquirida;
- certificado de registro en el lugar de residencia;
- copia del aviso enviado a los antiguos inquilinos, con recibo postal y un inventario de anexos;
- recibo de pago de impuestos estatales;
- copia del escrito de reclamación enviado al demandado, con recibo postal y lista de anexos;
- evidencia de que los antiguos inquilinos se mudaron voluntariamente fuera del local y ya no viven allí, si pueden ser recolectados.
Qué debe reflejarse en la reclamación
El documento se denominará - "Declaración de reclamación por la pérdida del derecho de uso de la vivienda y baja". Estos requisitos deben estar justificados por el hecho de que, de acuerdo con el subpárrafo "e" del párrafo 31 de las "Reglas para la remoción de los ciudadanos de la Federación de Rusia del registro", tales acciones se llevan a cabo solo por una decisión judicial. Debe presentar una reclamación en el lugar de residencia de los residentes registrados en el apartamento.
A dónde ir después de recibir una decisión judicial
Según el art. 209 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, la decisión judicial, a menos que haya sido apelada, entra en vigor un mes después de su adopción. Sobre esta base, las autoridades del FMS deben retirar al acusado del registro. Pero esto no siempre sucede. Sin duda, el demandante puede ir personalmente a la oficina de pasaportes con una decisión judicial y escribir una solicitud para eliminar al acusado del registro.
Alexander Yakunin, rmnt.ru
Comprar un apartamento junto con los inquilinos registrados o el propietario conlleva el riesgo de que, después de la venta, ni el propietario ni los registrados se den de baja. Sin embargo, hay ocasiones en las que hay que cerrar los ojos ante el hecho de que el propietario o desconocidos están registrados en el apartamento, ya sea porque el apartamento se vendió en una subasta por poco dinero, o simplemente consiguió comprarlo barato o por alguna otra razón. Después, después de la propiedad del apartamento, surge la cuestión de la liberación del antiguo propietario del apartamento y sus familiares o extraños.
Cómo dar de alta al antiguo propietario del apartamento.
Designemos de inmediato en qué artículos debe centrarse para extraer al antiguo propietario y a los miembros de su familia:- Código Civil de la Federación de Rusia Artículo 304. Protección de los derechos del propietario contra violaciones no relacionadas con la privación de propiedad.
El propietario puede exigir la eliminación de cualquier violación de sus derechos, incluso si estas violaciones no están relacionadas con la privación de propiedad.
- Código Civil de la Federación de Rusia Artículo 292. Derechos de los familiares de los propietarios de locales residenciales.
2. La transferencia del derecho de propiedad de un edificio residencial o apartamento a otra persona es la base para la terminación del derecho de uso del local residencial por parte de los miembros de la familia del dueño anterior, a menos que la ley disponga lo contrario.
- Código Civil de la Federación de Rusia Artículo 235. Motivos de terminación de la propiedad.
1. El derecho de propiedad se extingue cuando el propietario enajena su propiedad a otras personas, el propietario renuncia al derecho de propiedad, destrucción o destrucción de la propiedad y cuando el propietario pierde el derecho de propiedad de la propiedad en los demás casos previstos por la ley.
2. No se permite la confiscación forzosa de bienes al propietario, salvo los casos en que, por las causales previstas en la ley, se realicen las siguientes:
1) Impuesto de ejecución sobre la propiedad por obligaciones (artículo 237);
2) enajenación de bienes que, en virtud de la ley, no pueden pertenecer a esta persona (artículo 238);
3) enajenación de bienes inmuebles en relación con la incautación de un terreno por uso indebido (artículo 239);
3.1) enajenación de un objeto de construcción inconclusa en relación con la terminación del contrato de arrendamiento de un terreno de propiedad estatal o municipal (artículo 239.1);
3.2) enajenación de bienes inmuebles en relación con la enajenación obligatoria de un terreno para necesidades estatales o municipales (incautación de un terreno para necesidades estatales o municipales (artículo 239.2);
4) redención de valores culturales mal administrados, animales domésticos (artículos 240 y 241);
5) requisa (artículo 242);
6) decomiso (artículo 243);
7) enajenación de bienes en los casos previstos en el artículo 239.2, párrafo 4 del artículo 252, párrafo 2 del artículo 272, artículos 282, 285, 293, párrafos 4 y 5 del artículo 1252 de este Código;
8) apelar, mediante una decisión judicial, los ingresos de la Federación de Rusia de bienes respecto de los cuales, de acuerdo con la legislación de la Federación de Rusia sobre la lucha contra la corrupción, no se ha presentado prueba de su adquisición con ingresos legítimos;
9) apelar, mediante una decisión judicial, a los ingresos de la Federación de Rusia de dinero, objetos de valor, otras propiedades e ingresos de ellos, respecto de los cuales, de acuerdo con la legislación de la Federación de Rusia sobre la lucha contra el terrorismo, una persona no ha proporcionado información que confirme la legalidad de su adquisición.Por decisión del propietario en la forma prescrita por las leyes de privatización, la propiedad en propiedad estatal o municipal será enajenada en propiedad de ciudadanos y personas jurídicas.
La conversión en propiedad estatal de los bienes de propiedad de ciudadanos y personas jurídicas (nacionalización) se realiza en base a la ley con compensación por el valor de estos bienes y otras pérdidas en la forma que establece el artículo 306 de este Código.
El esquema para la liberación del antiguo propietario del apartamento comprado o del apartamento vendido con su consentimiento para extraer o sin consentimiento es estándar, se reconoce que el derecho de propiedad se rescinde en virtud del contrato. Desafortunadamente, es imposible escribir al antiguo propietario sin un juicio, ya que la eliminación de un ciudadano del registro en el lugar de residencia implica la terminación del derecho de uso del apartamento, es decir, en términos simples, el antiguo propietario anteriormente tenía el derecho a vivir en el apartamento y después de ser dado de alta de él. este derecho ya no existe. Y esto, a su vez, solo puede realizarse a través de los tribunales.
En cuanto a las cuestiones sobre la eliminación de los familiares del antiguo propietario por parte del tribunal, también se eliminan del registro del apartamento sobre la base de la decisión del tribunal sobre la base de la terminación del derecho de uso en virtud de la ley, ya que el artículo 292 antes mencionado del Código Civil de la Federación de Rusia habla de esto. el ex propietario y los miembros de su familia, ya sea: la esposa del ex propietario, madre, padre, hermano, etc., desde un apartamento o desde una casa particular, u otra vivienda, el esquema es el mismo.
Respondiendo a la pregunta: ¿es posible escribir al antiguo propietario? La respuesta es simple: sí, puede. Y nuestros abogados ayudarán en este asunto. Llamada. consultar.
Comprar un apartamento nuevo no es solo emociones positivas. A menudo este acto va acompañado de muchas dificultades, que deben tenerse en cuenta para el registro completo de la vivienda y evitar problemas en el futuro. Uno de estos problemas es la baja de los antiguos propietarios y otras personas que estaban registradas en el momento de la compra del local.
○ Desventajas de comprar un apartamento con personas registradas en él.
Adquirir la propiedad de una vivienda con personas registradas en ella es un acto bastante temerario. Por supuesto, hay diferentes situaciones en la vida, pero siempre debes estudiar la situación en detalle. Si hay motivos para confiar en el antiguo propietario, entonces puede dejarlo registrado por un tiempo, ya que puede ser necesario que él evite una multa por vivir sin registro, prevista en el art. 19.15.1 Código administrativo de la Federación de Rusia.
También es posible que no se encuentre con las personas más concienzudas que pueden crear problemas graves. Por ejemplo, pueden negarse a mudarse o simplemente pagar. En este caso, deberá recurrir a procedimientos legales. Además, hay ciudadanos que ni siquiera pueden ser despedidos por un tribunal sin su consentimiento.
○ Legislación de descarga.
El tema del despido de los antiguos propietarios está regulado por la ley civil. La disposición principal es la Parte 2 del art. 292 del Código Civil de la Federación de Rusia, que establece la enajenación de un apartamento como base para la terminación del derecho a vivir en un apartamento.
- Parte 2 del artículo 292 del Código Civil de la Federación de Rusia:
- "La transferencia de propiedad de un edificio residencial o apartamento a otra persona es la base para la terminación del derecho de uso de las instalaciones residenciales por parte de miembros de la familia del propietario anterior, a menos que la ley disponga lo contrario".
Los problemas surgen relativamente raramente con el despido del antiguo propietario. Según la parte 1 del art. 235 del Código Civil, el derecho de propiedad, que incluye, además de la propiedad y la disposición, el derecho de uso, se pierde después de su enajenación. Dado que la transacción la lleva a cabo el propietario, tiene muy pocas oportunidades de evadir la declaración. En el caso de que los familiares del antiguo propietario continúen registrados, el art. 304 del Código Civil de la Federación de Rusia, que garantiza al nuevo propietario de locales residenciales el derecho a eliminar diversos tipos de violaciones, incluso si no se relacionan con la propiedad directa de la propiedad.
Además, en una serie de casos especiales, se pueden aplicar las disposiciones de la RF LC, la Ley Introductoria a la RF LC, Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la RF de fecha 02.07.2009 No. 14. La mayoría de las veces, la necesidad de esto surge cuando es necesario dar de alta a ciudadanos que tienen derecho a la residencia de por vida. Si aún es posible presentar una demanda ante un tribunal, entonces la subsección II del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia y el art. 333.19 del Código Fiscal de la Federación de Rusia en términos de determinar el monto del impuesto estatal.
○ Declaración voluntaria.
Una solución ideal a los problemas con el registro en el apartamento de los antiguos propietarios y miembros de la familia es un alta voluntaria. Los ciudadanos aceptan la baja y, junto con el propietario, se dirigen a la oficina territorial del Ministerio del Interior (antes FMS). La situación más simple es una declaración independiente del vendedor del apartamento de los miembros de la familia y él mismo. Para ello, simplemente tiene que redactar una declaración en el formulario establecido, adjuntar copias de su pasaporte y certificado de registro estatal del derecho a la vivienda (extracto de la USRN). Las personas dadas de alta también deben estar presentes para confirmar su consentimiento.
Después de la venta, nadie prohíbe la salida tampoco. Los antiguos propietarios pasan por un procedimiento similar, excepto en situaciones en las que ellos mismos no pueden hacerlo por razones objetivas. En este caso, deben redactar un permiso para el extracto, certificarlo ante notario y transferirlo al nuevo propietario, quien lleva este documento al Ministerio del Interior junto con una solicitud y una copia del pasaporte. También debe tomar un extracto de la USRN o un acuerdo de compra y venta, que tiene el sello del Servicio de Registro Federal en el registro estatal del derecho a la propiedad.
○ Extraer a través de la cancha.
Desafortunadamente, la situación puede desarrollarse de una manera completamente opuesta. Pero sin el consentimiento del ciudadano, aún puede escribir. En primer lugar, para ello es necesario comprobar si pertenece a alguna de las categorías a las que se les ha otorgado el derecho a la residencia permanente. Si todo está en orden, debe recopilar un paquete de documentos que se llevarán a la corte. Estos deben incluir.
- Declaración de reclamación... La solicitud se realiza por escrito libre, pero su contenido debe cumplir estrictamente con los requisitos de la Parte 2, 4 del Art. 131 Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia. Los ciudadanos que estén familiarizados con el lenguaje jurídico pueden redactarlo ellos mismos, sin embargo, si no pueden redactar correctamente documentos de este tipo, debe ponerse en contacto con asesores legales o simplemente abogados familiares.
- Copia del documento de identidad.... Cuando vaya a la corte, siempre debe tener un pasaporte, porque sin él, simplemente no se le permite ingresar al edificio. Sin embargo, la declaración de reclamación también debe ir acompañada de copias de las páginas de información de identidad y residencia.
- Copia del documento que acredite la propiedad del local residencial.... De acuerdo a h. 1, 2 cucharadas. 28 FZ 13.07.2015 No. 218-FZ "Sobre el registro estatal de bienes inmuebles", estos son un extracto de la USRN (ex USRR) o la inscripción de registro de Rosreestr en el contrato de propiedad.
- Una copia del recibo de pago de la tasa estatal.... De acuerdo con el párrafo 3 de la Parte 1 del Art. 333.19 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, el monto del impuesto en este caso es de 300 rublos.
- Extracto del libro de la casa... Certifica la presencia de ciudadanos residentes en el apartamento.
La disputa se resuelve en los tribunales de distrito. Es posible presentar una reclamación solo después de la transferencia de propiedad y la confirmación de su registro estatal en la USRN. El examen del caso se lleva a cabo en un plazo de 2 meses a partir de la fecha de presentación de la solicitud (parte 1 del artículo 154 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia), durante el cual el antiguo propietario o los miembros de su familia tienen derecho a residir en los locales en disputa. Solo después de recibir una copia de la decisión judicial, puede ir a la oficina territorial del Ministerio del Interior y solicitar la liberación del ciudadano correspondiente.
○ Cuando las personas registradas no pueden ser dadas de alta.
El problema más grave al comprar un apartamento con personas registradas en él puede ser la presencia de ciudadanos, a quienes el nuevo propietario no tiene derecho a escribir. Esta categoría incluye:
- Antiguos miembros de la familia que vivían en un apartamento privatizado, si se negaban a privatizar, pero inicialmente tenían derecho a hacerlo (artículo 19 de la Ley Federal de 29 de diciembre de 2004 Nº 189-FZ "Sobre la promulgación del Código de Vivienda de la Federación de Rusia").
- Artículo 19 de la Ley Introductoria a la ZhF RF:
- "El efecto de las disposiciones de la parte 4 del artículo 31 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia no se aplica a los ex miembros de la familia del propietario de una vivienda privatizada, siempre que en el momento de la privatización de esta vivienda, dichas personas tuvieran los mismos derechos de uso de este local que la persona que lo privatizó, a menos que la ley disponga lo contrario o por acuerdo ".
- Personas con derecho a residencia vitalicia por renuncia testamentaria. Incluso si el propietario del apartamento es diferente, la voluntad del testador puede otorgarle la oportunidad de registrarse en el local por el resto de su vida. Solo la voluntad del destinatario es la base para la descarga de la vivienda (parte 4 del artículo 1137 del Código Civil de la Federación de Rusia).
- Persona que participa en una cooperativa de vivienda. Si el propietario de la mayoría de la participación en el apartamento se lo vendió a otra persona, esta última no tiene derecho a desalojar al otro accionista, excepto por el reembolso total de la contribución de la acción.
- Menores que viven en orfanatos, pero que tienen permiso de residencia en un apartamento del que se vieron obligados a abandonar.
Las categorías de personas enumeradas pueden ser dadas de alta exclusivamente de forma voluntaria, ya que de hecho se les asigna una vivienda de por vida. Además, incluso el tribunal no puede privarlos de su registro.
¿Es posible que al comprar un piso, los inquilinos y el anterior propietario queden registrados en el mismo?
Para evitar problemas con los inquilinos previamente registrados, es necesario realizar una transacción de compraventa de vivienda en un edificio nuevo.
Sin embargo, no todo el mundo quiere e incluso tiene la capacidad de realizar dicha compra. La vivienda del mercado secundario tiene mucha más demanda.
La verificación de que no se ha eliminado el registro de antiguos residentes debe llevarse a cabo incluso antes de realizar la compra.
Sin embargo, no siempre existe la oportunidad y el tiempo para obtener dicha información, y el nuevo propietario se encuentra con una nueva casa y, desafortunadamente, con nuevos problemas.
Una solicitud al tribunal para obtener un extracto del apartamento de antiguos residentes.
Regulación legislativa
Tras la presentación de trabajos, se emite un certificado al antiguo propietario.
Indica la fecha de presentación, una lista de la documentación, así como el período en el que un ciudadano puede recoger un pasaporte con un nuevo permiso de residencia registrado.
Donde servir Los documentos se envían al empleado de la oficina de pasaportes. Si es imposible llevar a cabo una acción de este tipo en la oficina de pasaportes, utilícela.
Para las personas que no tienen el tiempo y la oportunidad de ocuparse del diseño, hay una serie de firmas que brindan servicios legales de diseño.
Solo necesita redactar un poder, y las personas contratadas comenzarán a recolectar los documentos pertinentes y los enviarán a la autoridad correspondiente.
Puede averiguar cómo escribir a la persona que, así como si es posible ser dado de alta de nuestros artículos.
Condiciones, costo y resultado de la inscripción
Registro de baja puede durar de tres a cinco días laborables, dependiendo de la carga de trabajo de la oficina de pasaportes. Si el registro en otro lugar de residencia se lleva a cabo al mismo tiempo, este período se puede extender de cinco a siete días hábiles.
No es necesario pagar ninguna tarifa u otras tarifas para registrarse. Este procedimiento es absolutamente gratuito. El pago solo se puede realizar si utiliza los servicios de organizaciones privadas.
¿Qué documentos se emiten después del alta? Después de ser dado de alta, la persona recibe un certificado correspondiente, que contiene no solo el resultado del procedimiento (fecha de baja), sino también una advertencia de que para que un ciudadano emita un nuevo permiso de residencia en el plazo de un mes.
Obtenga información sobre la responsabilidad por el registro tardío en una nueva ubicación en.
Si el dueño anterior hace un extracto y, entonces se le entrega un pasaporte con el sello correspondiente y una inscripción en el pliego sobre dónde se encuentra ahora su principal lugar de residencia.
Características y matices
Si el procedimiento de baja se lleva a cabo en su ausencia, esto no significa que permanecerá en la oscuridad sobre los resultados.
Es posible que, unas semanas después del alta prevista, póngase en contacto con la BTI local y solicite allí un certificado sobre la composición del registrado... Su solicitud se cumplirá en unos días.
¿Qué pasa si el dueño anterior no es despedido? Desafortunadamente, a menudo sucede que el antiguo propietario.
Algunos no tienen tiempo para ir a las oficinas de pasaportes, algunos persiguen intenciones maliciosas y no quieren registrarse en otro lugar, y algunos están completamente desaparecidos y no responden llamadas y solicitudes.
No puede escribirlo, ya que tiene derecho a utilizar la propiedad hasta los 18 años.
Como regla general, un menor debe estar registrado con uno de sus padres y será bastante problemático escribir este par incluso a través de la corte.
La práctica en tales casos es controvertida y el hecho de la reunión a ambos se les puede negar el cumplimiento de las reclamaciones y satisfacerlas.
Nosotros, a su vez, solo podemos aconsejarle que sea cuidadoso y meticuloso incluso antes del hecho de la compra y que revise la carcasa a fondo, no solo por la presencia de defectos externos, sino también por razones legales.
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