Землі Російської Федерації розділені між 22 тисячами муніципальних утворень. Власниками таких наділів визнані органи місцевого самоврядування. Вони мають право надавати землю в оренду для ведення сільськогосподарської діяльності, споруди житла або об'єктів для ведення торгівлі. У 5 статті Земельного кодексу позначений список осіб, для яких можлива оренда землі у адміністрації міста.
Як орендувати землю у адміністрації в Москві?
Ст. 39.6 Земельного кодексу говорить про те, що землі муніципалітету можуть бути передані в оренду за допомогою торгів. У деяких випадках аукціон не доречний:
- видача ділянки в оренду організації указом президента;
- підписання урядового розпорядження для передачі землі в оренду для будівництва соціально-культурних будівель або реалізації великих інвестиційних проектів;
- освоєння територій на підставі відповідної домовленості. У тому числі некомерційним організаціям громадян для ІЖС, садівництва і городництва;
- оренда землі у адміністрації сільського поселення для потреб сінокосіння, випасання худоби, фермерського господарства та індивідуального будівництва.
Оренда муніципальної землі через аукціон
Аукціон організовується за ініціативою громадян або адміністрації. Перший варіант на території Московської області виключений законодавством. Заборону накладено 1 червня 2015 року. Оренда землі у адміністрації поселення проводиться шляхом подачі заявки на торги. Про їх початок повідомляється в пресі за 30 днів до встановленої дати. Учаснику потрібно подати:
- заяву на участь;
- копію документа, що посвідчує особу;
- чек про сплату завдатку.
Прийом заявок закінчується за п'ять днів до початку аукціону.
Для спрощеної процедури отримання наділу необхідно самостійно знайти вільну ділянку. Зробити це можна:
- звернувшись в МФЦ із запитом виписки про об'єкти нерухомого майна на території суб'єкта;
- подати заявку на виписку в Росреестр. Послуга платна. Її вартість для фізичної особи - 200 грн;
- знайти об'єкт самостійно на мапі офіційного сайту Росреестра.
У перших двох випадках відповіді доведеться чекати до 5 днів.
Обов'язково знадобиться схема розміщення ділянки на кадастровому плані. Для цього наймається інженер. Вартість його роботи від 500 до 2000 рублів. Схема і заяву про надання оренди спрямовуються до місцевої адміністрації. Позитивне рішення адміністрації послужить отриманню ділянки без торгів. Перед тим як взяти землю в оренду у адміністрації потрібно надати посвідчення особи.
Заява розглядається до 1 місяця. У цей період на офіційному сайті публікується інформація про передачу наділу в оренду. Якщо протягом 30 днів ніхто не виявив бажання орендувати його, право віддається заявнику. Після цього орендар зобов'язаний поставити надів на кадастровий облік. Це займе не менше 10 днів. Вартість від 5000 до 6000 рублів.
Договір оренди складається в трьох примірниках. На його вивчення майбутньому власнику дається ще 30 днів. Оренда оплачується за шість місяців вперед. Додатково необхідно сплатити державне мито в розмірі 2000 рублів. Максимальний термін дії домовленості 3 роки.
Оренда землі у держави з подальшим викупом
Найчастіше викуп оформляється для майбутнього будівництва житла. В цьому випадку оренда землі у адміністрації сільського поселення проводиться з територією, відведеною під городництва. Плюсом виступає:
- ціна оренди нижче, ніж у землі під ІЖС;
- немає зобов'язання швидкої побудови будинку. Досить господарської будівлі;
- менше ціна викупу у власність.
Якщо ділянка знаходиться в межах населеного пункту, зміна призначення проводиться безкоштовно.
Для реєстрації права власності потрібен кадастровий паспорт. Постановка на облік в кадастровій палаті відбувається в Федеральному управлінні після процедури межування. Споруда на території є підставою для переведення ділянки у володіння орендаря під 3% від кадастрової вартості.
Перед тим як взяти в оренду землю у держави потрібно знати приблизну вартість. Вона формується:
- на підставі оцінки кадастрової служби, що проводиться 1 раз в п'ять років;
- на підставі ринкової вартості, якщо термін давності оцінки перевищив 5 років.
Правильність вибору ділянки стане запорукою менших витрат в майбутньому. Визначитися з наділом допоможуть юристи. Вони проведуть аналіз відповідності категорії ділянки потреб орендаря. Будуть обрані шляхи для досягнення мети з мінімальними ризиками і впливом з боку третіх осіб.
Кращим помічником в земельних питаннях в Москві і Московській області визнана компанія «Правове рішення». Наші юристи є майстрами своєї справи, знаючи всі тонкощі і нововведення законодавства. З нами оренда землі у держави пройде в мінімально допустимі законом терміни.
Телефонуйте для попереднього консультування та складання стратегії поведінки.
Договір оренди земельної ділянки дозволяє власнику отримувати дохід від його використання, а громадянам, у яких немає своєї землі - володіти і користуватися ділянкою. Згідно з цією угодою ділянка передається орендодавцем у користування орендарю за плату на певний час.
Особливості договору оренди землі в Росії
Оскільки земля - дуже цінний ресурс, що охороняється державою, право сторін на свободу договору щодо нього дещо обмежено. Крім того, діють деякі правила, що сприяють стабільності обороту земель.
Отже, які особливості договору оренди землі в РФ?
. Обмеження термінів договору.
Федеральне законодавство встановлює обмеження щодо максимального терміну договору оренди землі - 49 років. Для лісових земель передбачений мінімальний термін оренди - 10 років. Для ділянок сільгосппризначення мінімальний термін договору оренди 3 роки. Законодавство регіонів містить і деякі інші граничні терміни. Наприклад, в Москві землю під капітальними будівлями надають за договором оренди на термін від 25 до 49 років, під некапітальні споруди - до 5 років. Крім того, якщо в оренду береться і земля, і будівля на ній, термін договору оренди ділянки повинен відповідати терміну договору оренди будівлі.
. Договір оренди реєструється в Росреестра і діє тільки з моменту реєстрації.
. Заборонено передавати в оренду ділянки, вилучені з обігу.
. Орендодавець має право відібрати у орендаря ділянку до завершення оренди, якщо орендар використовує земельна ділянка так, що серйозно погіршує екологічну обстановку, стан грунту або, взявши землю в оренду під будівництво, протягом 3-х років не почав нічого будувати.
Д обросовестний землекористувач має переважне право на оренду використовуваного ділянки, коли термін попереднього договору закінчився.
Як укласти договір оренди?
Взяти ділянку в оренду можна у приватного (фізичної, юридичної) особи, а також у держави або місцевої влади. У договорі оренди з приватною особою багато вирішується угодою сторін (порядок використання, розмір і порядок виплати періодичних платежів). Оренда державної або муніципальної землі здійснюється за правилами, передбаченими законодавством.
У деяких ситуаціях досить звернутися в адміністрацію з заявою та необхідними документами, Щоб отримати ділянку в оренду. це випадки
Переоформлення на оренду «застарілих» прав довічного успадкованого володіння і постійного безстрокового користування (наприклад, при оренді землі під гаражами);
Знаходження на ділянці споруди, що належить заявнику на праві власності або незавершеного будівництва на праві власності (останнє - тільки, якщо право власності на нього заявник зареєстрував до 1 січня 2012 р);
Підписання забудовником ділянки договору про комплексне освоєння території в формі зведення житлових будинків економ-класу;
Оренда для будівництва з попереднім погодженням місця розташування об'єкта (використовується при реалізації великих проектів).
У всіх інших випадках державна або муніципальна земля передається в оренду тільки з торгів. Організовує торги орган, керуючий земельними ресурсами. Отримавши заяву громадянина, він публікує в газеті повідомлення про торги, щоб інші бажаючі придбати ділянку в оренду могли взяти участь в аукціоні.
Ділянка, який планують виставити на торги, повинен обов'язково бути відмежований і поставлений на кадастровий облік, а ділянки для житлового будівництва повинні мати ТУ на технологічне приєднання до інженерних мереж.
Громадяни, які бажають отримати виставлений на торги ділянку, направляють
Заявку з пропозицією за ціною,
Копії паспортів,
Доказ сплати завдатку.
Заявки приймаються протягом певного терміну, який закінчується не пізніше 5 днів до дати торгів. За результатами торгів їх організатор підписує з учасником-переможцем аукціону протокол про результати аукціону. Протокол публікується в тій же газеті, в якій публікувалося повідомлення про торги.
Договір оренди підписується на тих же умовах, які перераховані в протоколі про результати торгів.
Договір оренди земель сільгосппризначення
Землі сільгосппризначення надають в оренду виключно на торгах. Процедура дещо відрізняється від передбаченої для інших земель. Наприклад, в разі, якщо подана 1 заявка на ділянку земель населених пунктів, то торги призначаються повторно. У випадку з землями сільгосппризначення єдине заяву на оренду ділянки (протягом 1 місяця з оголошення про торги) є підставою до передачі ділянки в оренду цьому єдиному заявнику.
Крім того, добросовісний орендар сільськогосподарські ділянки має право викупити орендовану землю через три роки використання без всяких торгів.
Вартість оренди землі в Московській області
Розмір орендної плати за землю, що належить державі або муніципалітету, встановлює зазвичай власник або вищестоящий орган влади. В результаті утворився величезний масив різноманітних правил. Розмір орендної плати залежить від цільової категорії і дозволеного використання земельної ділянки, його фактичного використання, власника (РФ, краю і області, муніципальні освіти). Вона може бути встановлена у відсотках від кадастрової вартості ділянки або фіксованих сумах.
Наприклад, за федеральні землі, передані громадянам під гаражі, дачі, СФГ, орендна плата дорівнює 0,6% від кадастрової вартості ділянки в рік. Якщо ділянка була раніше у особи на праві довічного успадкованого володіння або постійного безстрокового користування, то орендна плата нижче - тільки 0,3% за рік.
У Московській області діють базові ставки орендної плати. Працює система базових ставок наступним чином. Законодавець встановлює для кожного міського або сільського округу кілька варіантів базових ставок для земель різних категорій. Наступне правило стосується фактичного використання ділянки: для них передбачається свій коефіцієнт. Шляхом множення його на базову ставку обчислюється розмір орендної плати.
Ставки орендної плати за землю по районам Московській області і за категоріями земель:
Надання державою або місцевими органами самоврядування земельних ділянок у тимчасове користування на умовах - один з найважливіших джерел доходу державної казни.
Земельна ділянка відноситься до нерухомого майна. Терміни і ціни залежать від мети використання земельних ділянок, кадастрової вартості ділянки, ринкової ціни та інших факторів. Оподаткування, в свою чергу, має певні особливості щодо орендованих земельних наділів.
Згідно зі статтею 606 34-ій Глави Цивільного кодексу РФ у громадян і є право орендувати земельну ділянку.
Однак ділянка, яка перебуває в муніципальній власності, надається тільки за новим призначенням. Наприклад, це може бути оренда на період будівництва (). Як тільки будівництво буде закінчено, фізична або юридична особа зобов'язана зробити на земельний наділ, якщо договір оренди з якоїсь причини не буде продовжений.
Основні поняття та умови надання землі державою або адміністрацією регіону закріплюються Земельним кодексом РФ.
У Земельному кодексі:
- Визначається поняття земельної ділянки;
- Встановлюється загальний порядок надання ділянки в оренду місцевою адміністрацією;
- Засновуються категорії земель і параметри віднесення до тієї чи іншої категорії;
- Закріплюються норми, що регулюють право власності на земельну ділянку;
- Фіксується постійного обмеженого користування чужою землею, описуються особливості даного права;
- Встановлюється порядок оренди і;
- Фіксуються умови придбання прав на землі, які належать державі або муніципалітету.
Крім перерахованих основних правових актів федерального рівня, місцеві адміністрації приймають свої «Правила землекористування і забудови», в яких визначається порядок передачі земельних ділянок в орендні відносини і цілі використання таких земель.
Порада! Перш ніж звертатися до адміністрації за орендою земельної ділянки, необхідно ознайомитися з актами федерального значення, а також з локальної «нормативкой».
Максимальні і мінімальні терміни оренди земельних ділянок у адміністрації
Терміни оренди залежать від категорії землі і цілей її використання: 
- Будівництво багатоповерхового будинку або відновлення будівель (реконструкція) - до 10 років;
- Сільськогосподарські земельні ділянки під - до 20 років;
- Освоєння територій (право на оренду з такою метою мають тільки юридичні особи) - до 5 років;
- Сільськогосподарська земля, орендована в цілях випасу худоби або організації - до 3 років;
- Земля з незакінченим будівництвом - до 3 років. При цьому слід звернути увагу: якщо оренда землі закінчилася раніше завершення будівництва, то держава має право виставити об'єкт на. Так адміністрація запобігає проблему довгобудів і «заморожених» будівель.
Важливо! З 2016 у чинного орендаря вилучено переважне право на укладення нового договору. Після закінчення терміну договору, новий можна зробити висновок тільки через торги. Виняток лише в разі, якщо колишній орендар є єдиним претендентом на земельну ділянку.
Після закінчення терміну договору на орендовану земельну ділянку він може бути переукладено на такий же період або на більший за умови домовленості з такого становища.
Таким чином, мінімальний термін оренди - 1 рік, а максимальний становить.
Як визначається вартість оренди земельної ділянки та що на неї впливає?
За законодавством користування землею державної або муніципальної власності є платним.
Від яких факторів залежить рівень податкової ставки на квартиру? Детально про це читайте в.
Ціни на оренду ділянок в різних регіонах Росії
Таблиця орендної вартості земельних ділянок різних категорій та в різних регіонах Росії за інформацією про проведені торгах за станом на листопад 2016:
| Місцезнаходження земельної ділянки | Вид дозволеного використання землі | Площа ділянки | Початкова вартість (орендна плата за рік користування) |
| Московська обл, Красногорський р-н, Ильинское село | Среднеетажние житлова забудова, для комплексного освоєння території | 698 293 м² | 626 901 000 руб. (Найдорожчий земельну ділянку в Росії) |
| Московська обл, Балашихинский р-н | Житлова забудова, підприємництво | 600: 500 м² | 547 300 000 руб. |
| Москва г, Чечерськ проїзд | Комплексне освоєння території | 5,71 га | 369 039 000 руб. |
| Башкортостан Респ, Шаранскій р-н, Дюртюлінскій сільрада | 21 058 м² | 735,98 руб. | |
| Архангельська обл, Верхнетоемскій р-н, Двинской селище | Ведення особистого підсобного господарства на польових ділянках | 300 м² | 2 490 руб. |
| Челябінська обл, Сосновський р-н, село Томін | Ведення особистого підсобного господарства на польових ділянках | 90 900 м | 13 594,1 руб. |
| Липецька обл, Липецьк, Леніна вулиця | Ведення особистого підсобного господарства на польових ділянках | 1 106 м² | 67 100 руб. (Найвища ціна в Росії по даному виду земелпользованія) |
| Воронежская обл, Богучарський р-н, Красногорівка село | ведення городництва | 95 866 м² | 3 699 руб. |
| Краснодарський край, Новокубанський р-н, Новокубанск, Чапаєва вулиця | ведення городництва | 4: 400 м² | 6 400 руб. |
| Свердловська обл, Тугулимскій р-н, Тугулим смт, Західна вулиця | ведення городництва | 597 м² | 4 540 руб. |
| Тверська обл, Калінінський р-н, Кривцово село | ведення городництва | 1 000 м | 135 200 руб. (Найвища ціна в Росії по даному виду землекористування) |
| Саратовська обл, Саратов, Ершовская вулиця | ведення садівництва | 799 м² | 36 000 крб. |
| Калінінградська обл, Правдинский р-н, Залізничний смт, Крупської вулиця | ведення садівництва | 2 540 м² | 2 953 руб. |
| Кабардино-Балкарська респ, Прохладненскій р-н, Дальнє село | ведення садівництва | 86 га | 346 580 руб. (Найвища ціна в Росії по даному виду землекористування) |
| Ростовська обл, Тарасівський р-н, Мартинівка хутір | 91 га | 79 579,5 руб. | |
| Самарська обл, Приволзький р-н, Новоспасский селище | Вирощування зернових та інших сільськогосподарських культур | 2 834 746 м² | 243 500 руб. |
| Єврейська Аобл, Жовтневий р-н, Садове село, Шкільна вулиця | Вирощування зернових та інших сільськогосподарських культур | 18 904 028 м² | 5 614 496,32 руб. (Найвища ціна в Росії по даному виду землекористування) |
| Москва, Міхельсона вулиця | 27 га | 8 603 000 руб. | |
| Московська обл, Рузский р-н | Для індивідуального житлового будівництва | 202: 600 м² | 4 138 510,2 руб. |
| Краснодарський край, Геленджик, Криниця село, Першотравнева вулиця | Для індивідуального житлового будівництва | 1 000 м | 1 644 887 руб. |
| Санкт-Петербург, 1-й Озерковская пров. | Для індивідуального житлового будівництва | 94 м² | 9 840 000 руб. |
| Свердловська обл, Єкатеринбург, Амундсена вулиця | Для індивідуального житлового будівництва | 1 748 м² | 455 000 руб. |
| Ростовська обл, Ростов-на-Дону, Гераневая вулиця | Для індивідуального житлового будівництва | 721 м² | 256 808,66 руб. |
| г. Уфа, р-н Кіровський, вулиця Чернишевського | Для індивідуального житлового будівництва | 403 м² | 780 000 руб. |
| Татарстан Респ, Казань, Займіщенская вулиця | Для індивідуального житлового будівництва | 2 875 м² | 1 324 000 руб. |
| Свердловська обл, Нижній Тагіл | Для індивідуального житлового будівництва | 27 га | 8 603 000 руб. (Найвища ціна в Росії по даному виду землекористування) |
| Санкт-Петербург, Ольминского вулиця | підприємництво | 1 469 м² | 14 800 000 руб. (Найвища ціна в Росії по даному виду землекористування) |
| Ростовська обл, Волгодонськ, Тургенєва пров | підприємництво | 34 000 м | 7 427 000 руб. |
| Волгоградська обл, Волгоград | підприємництво | 10 777 м² | 4 417 700 руб. |
| Башкортостан Респ, Уфа, Правди вулиця 3 | підприємництво | 10 189 м² | 332 000 руб. |
Важливо! Інформацію про вартість земельних ділянок можна дізнатися в адміністрації за місцем знаходження землі. Дані про аукціони із земельних наділів Росії доступні на офіційному сайті РФ про проведені торгах.
Земельний податок і ПДВ щодо орендованих земельних ділянок
Стаття 388 про платників податків Податкового кодексу РФ не визнає в якості платників податків громадян і організації, які отримали земельну ділянку на підставі договору оренди.
Плата за оренду земельної ділянки оподатковується на додану вартість (далі - ПДВ) відповідно до пункту 1 статті 146 Податкового кодексу РФ тільки, якщо земля належить на праві власності фізичній або юридичній особі.
