28.11.2016, 07:00
Земельні спори - найскладніші з усіх існуючих суперечок з нерухомістю. Найпоширенішими є спори щодо меж земельних ділянок (Встановлення меж, оспорювання межування, виправлення кадастрової помилки, відновлення меж і звільнення самовільно зайнятої ділянки тощо), судові процеси в зв'язку з відмовою від продовження договору оренди на земельну ділянку, а також позови про розірвання договору оренди та стягнення орендної плати . У цій статті, грунтуючись головним чином на особистому досвіді, коротко розповім про деякі «хитрощі», як виграти земельні суперечки в суді.
1. Спори про межі земельної ділянки . Вони рідко проходять без проведення судової землевпорядної експертизи. Але майте на увазі, що суд за своєю ініціативою не призначить експертизу. Якщо вам потрібно довести ті обставини, які може встановити тільки експертиза, то саме вам потрібно заявити клопотання про її призначення. В се документи про межі земельної ділянки потрібно постаратися надати суду ще до її проведення.Якщо немає якихось документів, заявляйте клопотання про їх витребування. Потім буде вже пізно!
ПРИКЛАД. На консультацію звернувся челнінец, який програв справу тільки тому, що надав суду як доказ лише досудове ув'язнення муніципального підприємства і не став просити суд про призначення по справі землевпорядної експертизи. Це було його фатальною процесуальної юридичною помилкою.
ВАЖЛИВО. Обов'язково беріть участь в обговоренні питань, які будуть поставлені на вирішення експерта. Будьте присутніми особисто при обмірюваннях земельної ділянки, що проводяться фахівцем.
ПОРАДА. Свідків доцільно допитувати після проведення у справі експертизи: до неї у суду поки немає уявлення про об'єкт спору, про те, що і де знаходиться на ділянках. При наявності ж експертного висновку для наочності можна просити свідків давати показання за допомогою графічних матеріалів, що містяться в ньому.
Всі свої докази постарайтеся надати суду до прийняття рішення по справі. Адже в апеляційній інстанції посилатися на нові матеріали заборонено.
2. Відмова від продовження договору оренди.
З розповіді клієнтки:«Термін оренди - 3 роки, і на даний момент він вже закінчився. Земля купувалася в оренду на аукціоні. За ці 3 роки на ділянці поставили паркан, підвели комунікації, почали фундамент. Недобудови як такої для реєстрації у власність ще немає. В даний час у зв'язку з важким фінансовим становищем немає можливості продовжувати будівництво. У продовженні договору оренди відмовлено. Як бути, і хто тепер компенсує зроблені витрати в разі розірвання договору? »
Дійсно, часто зустрічаються ситуації, коли будівництво на орендованій земельній ділянці не вдається завершити в термін через складні процедур підготовки початково-дозвільної і проектної документації або через відсутність фінансування.
З 1 березня 2015 року набули чинності глобальні поправки до Земельного кодексу РФ. Найбільш «гіршими», на наш погляд, стали зміни про продовження оренди на земельну ділянку, надану під будівництво.
Федеральний закон «Про введення в дію Земельного Кодексу РФ» (а саме п. 21 ст. 3) передбачає положення, що дозволяють все-таки деяким категоріям орендарів-недостроевцев одноразово отримати землю в оренду на три роки для завершення будівництва, не чекаючи торгів, в випадку:
- якщо об'єкт незавершеного будівництва розташований на земельній ділянці, що перебуває у державній або муніципальній власності, і право власності на зазначений об'єкт зареєстровано до 1 березня 2015 року;
Саме цією нормою і керуються зараз суди, розглядаючи подібні справи.
Якщо оренда не буде продовжена до закінчення поточного договору, або після її продовження об'єкт не добудують протягом 3 років, в силу ст. 239.1. Цивільного кодексу РФ об'єкт незавершеного будівництва може бути проданий на аукціоні. Виручені гроші за вирахуванням витрат на аукціон отримає власник недобудови.
Земля - дороге майно, і кожен квадратний метр свого наділу власник ревно охороняє від посягань. Площі, які виділяються для ведення дачного господарства, городництва, будівництва в більшості випадків невеликі, і будь-яке порушення меж земельної ділянки викликає серйозні конфлікти між сусідами. Єдиним законним способом визначення чіткої межі земельної ділянки є межування, яке повинен провести кадастровий інженер.
Визначення меж земельної ділянки
Як визначити межі земельної ділянки, щоб точно підрахувати його площа? Вони вказуються в документах, що підтверджують право власника на спірну ділянку. Відповідно до закону і правилами землеустрою, встановлення меж на місцевості здійснюється на підставі даних кадастрового обліку. Якщо такі документи відсутні, то це можуть бути відомості, що містяться в генеральних планах і фактичні межі, штучно закріплені або природні, існуючі більше 15 років. За відсутності документів довести свої права досить складно.
Поділ - це визначення кордону між земельними ділянками з описом і установкою межових знаків. За заявою зацікавленої особи такі роботи проводить кадастровий інженер місцевих адміністративних органів. Межовий план є підставою для внесення відомостей до державного кадастр. Він в обов'язковому порядку узгоджується з власниками суміжних ділянок землі. Законний порядок погодження меж земельної ділянки передбачає такі дії:
- Проводяться загальні збори власників сусідніх ділянок. Дата його проведення публікується або під розписку всім вручаються повідомлення, вони можуть бути надіслані поштою.
- Після межування складається акт узгодження. Якщо все були сповіщені, але не представили письмового заперечення, і не підписали документ, то план вважається узгодженим. До нього додаються копії повідомлень.
- Якщо акт не підписаний в силу наявних письмових заперечень, питання може бути вирішене тільки в судовому порядку. При реєстрації ділянки рішення суду прикладається до межевому плану.
У зв'язку з «дачних амністією» державна реєстрація права допускається без проведення межування при наявності документів старого зразка. Але в цьому випадку не виключені проблеми в майбутньому: порушення кордонів, суперечки, зловживання, самовільне захоплення землі.
Вирішення спорів в судовому порядку
Земельні спори можуть бути вирішені тільки в суді. Закон не передбачає можливості їх врегулювання в досудовому порядку. Практика показує, що вони в більшості випадків пов'язані з розбіжностями у визначенні меж земельної ділянки. Умовно їх можна розділити на дві основні групи. В першу групу об'єднуються суперечки, частіше виникають між громадянами, але іноді конфлікт виникає і з юридичними особами. До другої можна віднести розбіжності з адміністративними і реєструючими органами, що виникають в процесі оформлення землі.
Встановлення меж земельної ділянки.
Вимога про встановлення меж земельної ділянки є основним в позовній заяві, але разом з ним часто пред'являються і додаткові: про усунення перешкод у вигляді зборів, будівель, огорож; про звільнення проїзду, про перенесення комунікацій, колодязя, освітлювального обладнання, про внесення змін до генерального плану садового товариства.
Зазвичай такі суперечки щодо земельних ділянок виникають, коли один з власників проводить межування з метою постановки на кадастровий облік, а власники суміжних ділянок відмовляються письмово узгодити певні в межевом плані кордону. Іноді таке позовна заява подається при зміні генерального плану садовим товариством та незгоду з ним власника конкретної ділянки.
З позовом може звернутися тільки законний власник, відповідачем в цьому випадку буде сусід, який відмовляється узгодити план. До справи залучаються кадастрові інженери, представники садового товариства. У більшості випадків остаточне рішення виноситься після призначення землевпорядної експертизи.
Збільшення меж земельної ділянки.
Ця категорія суперечок часто пов'язана з оформленням ділянки по «дачної амністії». При оформленні офіційних документів на землю, нерідко виявляється, що відомості про земельну ділянку відсутні в кадастрі, або в ньому є помилки, неправильно визначені його площа і межі.
Власник землі, який бажає збільшити площу, може зажадати провести уточнення меж земельної ділянки. Це збільшення обмежена нормами, встановленими власником земель: обласний, міський чи сільській адміністрацією. Якщо вони не встановлені, то законне збільшення може вироблено в межах 10% від раніше врахованої площі. При цьому потрібно обов'язкове письмове погодження з власниками сусідніх ділянок.
Також збільшення меж земельної ділянки можливо за допомогою приєднання порожньої землі, що прилягає до нього. У такому випадку потрібно подати заяву в адміністрацію про освіту ділянки аналогічного цільового призначення, провести його поділ, зареєструвати в державному кадастрі і лише потім звернутися з проханням про об'єднання ділянок.
власники дачних ділянок часто стикаються з необґрунтованими вимогами про внесення оплати за збільшення площі наділу, відмовою в реєстрації, особливо при збільшенні ділянки. З 1 березня 2015 року в Земельний кодекс внесені зміни, що дозволяють оскаржувати такі рішення в судовому порядку.
Практикуючі юристи знають, що суперечки щодо кордонів земельних ділянок, вимагають ретельної підготовки документів і знання норм містобудівного кодексу, закону про кадастровому обліку. При відсутності відомостей в кадастр про кордон спірних ділянок або наявності суперечливих межових планів, остаточну крапку в суперечці ставлять експерти. Причому вони можуть представити кілька варіантів рішення, і суд прийме рішення з урахуванням усіх наявних обставин.
