Пайова власність передбачає володіння частиною квартири, кімнати або житлового будинку. Виникнення такого володіння часто є наслідком приватизації, вступу у спадок чи інших життєвих ситуацій, що призвели до появи кількох власників на окремий об'єкт нерухомості. Кількість часток законодавчо необмежена. Правові норми передбачають визначення кола обов'язків щодо утримання майна та права власників часток користування та розпорядженням нерухомістю.

Обов'язки співвласників

Головним обов'язком кожного з власників часток є оплата комунальних та податкових платежів, що здійснюється кожним із них на підставі особистого особового рахунку. Пропорція оплати залежить від кількості квадратних метрів у власності незалежно від кількості мешканців.

Також до кола зобов'язань пайового власника входить утримання у задовільному санітарно-гігієнічному стані приміщення, своєчасне усунення аварійних ситуацій, незалежно від того, чи проживає він у квартирі чи ні.

Права власника частки

Усі права власників часток аналогічні власнику цілого приміщення. Кожен із господарів частини квартири може здати її в оренду, продати, заповідати або подарувати її.

Продаж квартири

Процедура продажу частки у квартирі ідентична угоді з цілим приміщенням. Головною відмінністю є те, що співвласники нерухомості мають право першочергової купівлі житла. Тут передбачено процедуру письмового сповіщення про намір одного із власників часток продавати квартиру за прописаною в папері ціною. Після отримання повідомлення власники часток повинні відмовитися або погодити купити частку у приміщенні.

Якщо господар частки продасть її третій особі за суму, меншу за зазначену в листі, то співвласники можуть оскаржити угоду купівлі-продажу в суді.

Здача в оренду частки у квартирі

Незважаючи на те, що права власника квартири законодавчо не обмежують його в здаванні частини приміщення в оренду, тут також потрібна письмова згода всіх інших власників об'єкта нерухомості. Це має бути зафіксовано окремими документами або підписанням договору оренди всіх власників житла.

Договір дарування

Щоб подарувати частку в квартирі, згода власників інших часток не потрібна. Цим часто користуються покупці, маскуючи угоду купівлі-продажу дарчої. Удаваний правочин може бути визнаний недійсним у разі виявлення відповідних аргументів.

Реєстрація в частці квартири

Власник частки реєструється у приміщенні без згоди всіх господарів квартири. Також самостійно без погодження із співвласниками можна прописати неповнолітню дитину. Щоб зареєструвати будь-якого іншого члена сім'ї або сторонню особу, потрібна письмова згода всіх власників житла.

Право користування частковою власністю

Пайова власність виключно рідко може бути виділена в натурі. Тому права власників часток користування місцями загального користуваннярозподіляються за домовленістю сторін. У разі конфліктних ситуацій такий порядок встановлює суд.

У тих ситуація, коли співвласник, що проживає в квартирі, перешкоджає проживання в квартирі або будинку іншому власнику частки приміщення, слід подати позовну заявупро вселення.

Пайова власність - це окреме правове поле на ринку нерухомості. Ринкова ціна частини квартири, що продається як частка, значно менша від тієї суми, яка була б поділена між співвласниками у разі продажу цілого об'єкта нерухомості.

Згода між усіма власниками - кращий варіант, щоб вигідно продати або обміняти житло на більш слушний варіант.

Колишнє подружжя, а також більшість тих, хто отримав житло у подарунок, у спадок чи через приватизацію – все це багатомільйонна армія «співвласників», які володіють частками у квартирах. Саме на об'єкти, що перебувають у частковій власності, припадає левова частка квартирних конфліктів, вирішити які не може навіть звернення до суду. Натомість позасудові механізми пропонують цілих чотири способи вивести власників із конфлікту з дотриманням інтересів усіх його учасників. Це працює навіть у тих випадках, коли суперечка дійшла до стадії, коли сторони вже не здатні до мирних переговорів.

Наталія Михайлюкова зізналася, що щодня до неї на консультацію приходять люди, які проживають у квартирах, які перебувають у частковій власності. Головне питання – що робити, якщо інші співвласники забажають вселитися в цю квартиру, продати свою частку або якось інакше заявлять свої права.

В даний час в Єкатеринбурзі через агентства нерухомості продається всього близько півсотні окремих часток у квартирах. Усього ж на ринку таких об'єктів набагато більше, але вони реалізуються приватним порядком або через чорних ріелторів, без залучення солідних агентств. Так відбувається через те, що професійні учасники ринку вкрай неохоче працюють із окремими майновими частками.

Юлія Балай

директор офісу АН «Новосел»

Якщо частка власності на квартиру виставляється на вільний продаж - це майже напевно означає, що між співвласниками конфлікт, і вони вже не здатні вирішити ситуацію мирно, навіть за умови, що цей шлях дозволить співвласникам отримати велику вигоду. Продаж окремої частки у квартирі на бік – це завжди втрата грошей – близько 30% вартості об'єкта. Тобто половину квартири вартістю 2 мільйони буде продано не за мільйон, а за 700 тисяч. Та й у цьому випадку шанс на продаж один із десяти. Якщо в агентство приходить клієнт, що продає окрему частку, ріелтор розуміє, що, взявшись за її продаж, він опиниться у вкрай неприємній ситуації. Єдиний шлях для ріелтора допомогти такому клієнту та зберегти своє обличчя – це стати медіатором – посередником між співвласниками та постаратися вирішити ситуацію на користь усіх власників, залишивши «за дужками» всі особисті стосунки учасників.

Продаж частки квартири «на бік» - варіант не тільки програшний у плані грошей, але і загрожує подальшим розростанням конфлікту, за рахунок включення до нього нового власника частки. При цьому існує чотири мирні (і економічно доцільні) способи вирішити ситуацію з проблемною часткою. Зрозуміло, власники проблемних об'єктів знають або, принаймні, здогадуються про існування цих способів, але не завжди розуміють, як реалізувати їх у реального життяособливо в умовах конфлікту між співвласниками.

Спосіб 1. Продати квартиру повністю

Якщо власники продадуть «часткову» квартиру цілком, то отримають повну вартість. І вже її можна буде розділити пропорційно часткам. Після чого кожен за власний кошт купує собі житло або використовує їх іншим способом. Схема може бути ефективною, навіть якщо спочатку в частковій власності знаходиться лише однокімнатна квартира.

Юлія Балай

директор офісу АН «Новосел»

Після чоловіка залишилася однокімнатна квартира, набута не в шлюбі. На неї претендувала дружина (тепер уже вдова) та дитина від першого шлюбу спадкодавця. Відповідно, кожен мав право на одну другу частку у власності. Прийти до спільного рішення спадкоємцям не виходило. Один із співвласників спробував продати свою частку, але не зміг. В результаті у квартирі ніхто не жив і навіть в оренду її здати було неможливо. Мати дитини (колишня дружина спадкодавця) звернулася до ріелтора. Той знайшов дві кімнати в комуналках, сумарна вартість яких дорівнювала ринкової вартостіспірної квартири. Такий варіант «розміну» сторони влаштував. Квартира була продана, спадкоємці замість своїх часток отримали по кімнаті, і тепер здають їх в оренду.

Спосіб 2. Один із співвласників продає частку іншому

З погляду логістики продаж частки «серед своїх» - це найпростіший варіант: не треба шукати покупця, а також сповіщати всіх співвласників про бажання продати свою частку. Тобто, якщо частка продається на бік, продавець зобов'язаний запропонувати викупити цю частку іншим співвласникам (докладніше про це - нижче). Якщо ж власник частки продає її одному із співвласників, то продаж ні з ким погоджувати не треба, навіть якщо квартирою володіють ще й інші люди.

Окремо варто розглянути питання визначення ціни частки, що продається. Як зауважує Влада Павлова, при купівлі-продажу частки між співвласниками завжди є зацікавлена ​​особа. Саме воно змушене погоджуватися на умови іншої сторони щодо угоди. Наприклад, нещодавно власник чотирьох часток у квартирі вартістю 3 млн руб., викупив п'яту частку за 1 млн руб., тобто переплатив більш ніж у півтора рази. Нерідко виникає зворотна ситуація – власник малої частки, щоб отримати за неї хоч щось, віддає частку за безцінь. Буває, що за десяту частину реальної ціни.

Втім, найскладніше при внутрішньому продажу - це не визначення ціни, а принципова можливість провести переговори.

Влада Павлова

спеціаліст з нерухомості АН «Лінк»

Випадок із практики. Квартира приватизована на трьох - тата, маму та дитину. Батьки розлучилися, батько виїхав з квартири і припинив будь-які стосунки з колишньою дружиною. Її спроби викупити частку чоловіка не закінчувалися нічим. Це тривало 8 років! У результаті жінка звернулася до ріелтора. Той надіслав чоловікові листа: «Дружина хоче викупити Вашу частку, якщо Вам це цікаво – зв'яжіться зі мною». З ріелтором людина погодилася спілкуватися. Угода оформлялася так, щоб колишнє подружжя не зустрілося особисто. Оскільки викуповувалась остання частка у квартирі, банк погодився дати неї іпотечний кредит. Так навіть у банку при оформленні угоди колишнє подружжя – продавець та покупець – перебувало у різних кімнатах. Проте купівлю-продаж оформили. Зауважу, що жінка спромоглася викупити частку, навіть не маючи достатньої суми – за допомогою іпотеки.

До речі, якщо власник малої частки відмовляється продати її іншим співвласникам, теоретично існує можливість змусити його це зробити. Зі ст. 252 Цивільного кодексу РФ випливає, що якщо частка власника незначна, і він не живе в квартирі, то навіть без його згоди суд може вказати іншим співвласникам, виплатити йому вартість частки та забрати цю частку собі. Про це йдеться у Визначенні Верховного СудуРФ N 56-06-17 від 24.10.06. Однак на практиці «насильницький» викуп частки практично не застосовується.

Спосіб 3. Домовитись про спільне користування квартирою

Учасники пайової власності можуть встановити порядок користування частками між собою. Це, до речі, найпоширеніша схема. Втім, насправді вона спрацьовує, якщо кімнат у квартирі не менше, ніж сторін, які бажають у ній проживати. Якщо ж квартира, наприклад, однокімнатна, або до вирішення конфлікту підключається суд, або співвласники знаходять нетривіальні рішення. Наприклад, загальну квартиру можна здавати в оренду і ділити отриманий дохід пропорційно часткам. Або ще варіант - співвласники домовляються жити в квартирі по черзі, кожен, наприклад, по році.

Людмила Плотнікова

юрист Уральської палати нерухомості

Якщо ж діалог між співвласниками не виходить, слід звернутися до суду. Той визначить порядок користування площею з огляду на реальну ситуацію кожного власника. У розрахунок будуть прийняті наявність у кожного із співвласників іншої житлоплощі, дітей, утриманців, фінансове становище та інше. Якщо квартира однокімнатна, то може бути винесено рішення, що в ній має право проживати багатодітний власник меншої частки, який не має іншого житла, а власника більшої частки із спірної квартири «попросять» на підставі того, що має у власності іншу житлоплощу.

Юристи згадують випадки, коли суд виселяв із квартири співвласника, який живе в ній і вселяв іншого співвласника. Втім, якщо йдеться про квартиру з двома та більше кімнатами, то зазвичай суд передає співвласникам кімнати у користування, орієнтуючись на розміри кімнат та часток у власності.

Спосіб 4. Орендувати частку у співвласника

Цей варіант є різновидом способу №3. Тут сторонам треба також домовитися про спільне користування. Але в результаті співвласники виступають у різному амплуа.

Наталія Михайлюкова

юрист Російської гільдії ріелторів

Якщо квартира не дозволяє користуватися нею всім співвласникам, то буває, що вони домовляються так – один співвласник проживає у квартирі, і віддає іншому щось на зразок орендної плати, розрахованої виходячи з розмірів часток.

Теоретично існує ще й п'ятий спосіб вирішити ситуацію із проблемною часткою, але на практиці вона годиться (іноді) лише для приватних будинків, але не для квартир. Йдеться виділення частки в натурі. За взаємною згодою або рішенням суду житло може бути фізично поділено меду співвласниками. Кожен отримає у користування його частину. Але в кожній такій частині має бути не лише житлова кімната, а й кухня, санвузол та окремий вхід. Організувати в окремій квартирі кілька входів, кухонь та санвузлів неможливо. Іноді таке можна зробити у приватному будинку.

Що робити знехтуваному співвласнику (три варіанти вирішення проблеми)

Якщо ж власники часток так і не змогли дійти єдиного рішення, то історія може розвиватися за одним із трьох сценаріїв, причому у всіх із них співвласник, який проживає в квартирі, продовжує в ній жити, а ось дії вигнаного співвласника можуть бути різними. Він може «плюнути і забути», або вселитись через суд (описано у 3 способі), або передати свою частку набік. Частки квартир купують неохоче, проте деякий попит на них є.

Олена Ніколаєва

керуючий партнер компанії «БК_НЕРУХОМІСТЬ»

Частку у квартирі людина купує у трьох випадках. Хтось набуває частки для свого проживання. Він сподівається, що зможе домовитися з іншими співвласниками про спільне користування житлом. Це досить ризикований варіант, але інколи так роблять. Другий випадок – частка купується для отримання постійної прописки. Частка може бути маленькою, наприклад, одна сота квартири. І, нарешті, є професійні рейдери. Вони купують частки у квартирі для того, щоб нав'язати старому співвласнику свої умови – найчастіше змусити до продажу частки.

Як зауважують ріелтори, якщо людина готова купити частину квартири саме для проживання, то правильніше купити не частку в квартирі, а кімнату в комуналці чи гуртожитку. І тут права мешканців позначені чіткіше. Тим не менш, є приклади, коли покупці часто досить мирно співіснують із сусідами по квартирі. Втім, є і приклади іншого роду - а саме коли частка в квартирі купується з метою довести розпал пристрастей до краю і отримати з цього прибуток, або просто купити частку нещасного співвласника за дешевкою.

Наталія Михайлюкова

юрист Російської гільдії ріелторів

Якийсь час тому в Єкатеринбурзі отримала реальний термін людина, яка цілеспрямовано пригнічувала співвласників по квартирі. Він бешкетував, мазав двері креозотом, доходило до фізичного насильства. Але одразу скажу, цей випадок скоріше виняток. Знайти управу на агресивного співвласника дуже важко. В описаному випадку справа дійшла до суду, бо людина мала частки в кількох квартирах і в усіх він намагався вижити сусідів. Причому це були не лише дідусі, а й цілком соціально адаптовані люди. Їм удалося зв'язатися один з одним, вони звернулися до прокуратури. Суд врахував, що бешкетник має частки в різних квартирах, і він усвідомлено не консолідував їх - не поміняв в одну квартиру.

1. Продати

Раніше портал сайт докладно розповідав про квартири, а також описував тонкощі процедури продажу частки у праві власності. Останнім часом практика проведення продажу трохи змінилася. Продати частку стало простіше.

Влада Павлова

спеціаліст з нерухомості АН «Лінк»

За законом співвласник, що продає частку «на бік», повинен запропонувати купити її іншим співвласникам квартири. Інші співвласники, якщо не готові викупити частку, пишуть відмову від покупки. Якщо вони далеко чи не йдуть на контакт, можна надіслати їм телеграми з пропозицією про продаж. Тоді співвласники не зможуть потім заявити, що їхнє право на викуп частки порушено, і через суд анулювати угоду. Раніше практика була такою, що телеграми треба було отруювати за адресами реєстрації співвласників. Ці адреси могли бути невідомі людині, яка продає частку. Наразі достатньо направити телеграми на адресу квартири, частка в якій продається. Суд сьогодні міркує так: якщо в тебе є власність, то ти маєш піклуватися про неї, хоча б перевіряти пошту.

Розмістити оголошення про продаж частки в квартирі можна в рубриці «

Втім, навіть якщо суд визнав угоду, проведену через дарування, удаваною, це аж ніяк не означає, що частку у нового власника заберуть. Суд переведе права покупця на співвласника, який заперечив угоду, але якщо співвласник не викупить цю частку, вона залишиться у «посторенного» власника.

3. Віддати за борги

І нарешті, третій спосіб відчуження пайової власності - через угоду про відступне. Власник частки укладає з покупцем договір позики на суму, за якою планує продати частку. Як заставу за позикою оформляється частка. Після реєстрації застави в Росреєстрі та отримання власником грошей у позикодавця (покупця) оформляється угода про відступне, за якою позикодавець прощає борг і отримує заміну предмет застави - тобто частку квартири.

Наталія Михайлюкова

юрист Російської гільдії ріелторів

Частки у квартирах через відступне зараз відчужують рідко. Простіше це зробити через звичайну купівлю-продаж. Зате за такою схемою нерідко проводять угоди з місцями для паркування. Таке місце – це частка у праві власності на все паркування. І всім співвласникам треба направити пропозицію про покупку частки. Був випадок, людина, що продає місце для паркування розсилала 255 телеграм, при цьому з'ясувалося, що 8 співвласників живуть у країнах, з якими немає телеграфного повідомлення. У результаті угоду провели через договір позики та відступне.

Не забувайте про нотаріуса

2 червня 2016 року в Росії набув чинності закон, який забороняє дарувати, змінювати, купувати та продавати частки в об'єкті нерухомості, а також цілі об'єкти, що перебувають у частковій власності без нотаріуса. Це означає, що договір купівлі-продажу (міни, дарування) частки квартири має бути в обов'язковому порядку засвідчений нотаріусом. Без цього запевнення Росреєстр не зареєструє угоду. Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу квартири коштує 0,5% вартості об'єкта плюс 4,9 тис. за «техработы». Максимальна вартість нотаріального посвідчення договору має перевищувати 25 тис. крб.

Іноді можна почути, що нотаріальне посвідчення потрібне лише під час продажу частки «набік». Насправді, це не так. Хоча перша редакція згаданого вище «нотаріального» закону справді передбачала такий варіант, проте в ході обговорення Держдума посилила правила, і нотаріально посвідчувалися всі угоди з частками.

06.07.2016

Деякі люди вважають, що кімната нічим не відрізняється від частки у квартирі, але чи це так? Насправді відмінностей кімнати від частки не мало. Розглянемо деякі з них.

Відмінність кімнати від частки у квартирі

1) Власник кімнати має окреме свідоцтво на кімнату у конкретній квартирі, і кімната числиться у свідоцтві під номером, у свідоцтві буде говорити про володіння конкретних квадратних метрів у квартирі. На ці квадратні метривласники інших кімнат у комунальній квартирі претендувати не можуть, не можуть переміщатися чи перебувати у такій кімнаті без згоди власника. З частками справа дещо інакше, будучи власником частки ви є власником частини майна в квартирі, але навіть якщо в цій квартирі ви займаєте окрему кімнату, це не означає, що вона ваша власність, ця кімната залишається частиною спільного майна співвласників квартири і кожен із власників має право їй розпоряджатися на свій розсуд, жодних обмежень немає.

2) Багато власників часток, чия частка дозволяє виділити окрему кімнату в квартирі, звертаються до суду для виділення та закріплення за ними конкретної кімнати та суд виносить рішення про закріплення кімнати певного метражу за конкретним співвласником квартири. Але навіть рішення суду не робить вас повноправним власником цієї кімнати, це просто один із способів виділити собі «кут» для проживання в квартирі. Такі власники часто намагаються продати свою частку під виглядом кімнати, але покупцям важливо пам'ятати, що рішення суду втратить свою силу при переході права власності, адже воно винесене щодо іншої людини і новому власнику доведеться знову виділяти кімнату через суд.

3) Власник частки у квартирі оплачує квартплату згідно з квитанцією та розміром своєї частки спільно з іншими співвласниками. У власника кімнати окремий особовий рахунок на свою кімнату та лічильники на електроенергію теж окремі, тому він оплачує витрати лише за свої квадратні метри.

4) Аналогічний розмір кімнати та частки по квадратних метрах в аналогічному житлі та районі буде коштувати по-різному. Найчастіше частка коштує дешевше, ніж окрема кімната.

5) Власник кімнати може розпоряджатися своїм майном на власний розсуд, обмежень у правах у нього не буде (якщо немає чинних обтяжень на житло). Власнику частки будь-яке своє рішення щодо свого майна необхідно буде узгоджувати із співвласниками квартири. Отже без згоди співвласників власник частки неспроможна оформити нікому реєстрацію у цьому житловому приміщенні (виключення лише неповнолітні діти власника), продати чи оформити кредит під заставу частки.

Вибираючи для покупки частку або кімнату, важливо об'єктивно зважувати всі за і проти варіантів таких покупок. І вигода буде у кожному разі різна. Головне розуміти, що навіть виділена частка у вигляді кімнати не стає повноцінним окремим приміщенням. За документами та законом така кімната все одно залишається часткою у майні. А права та обов'язки у власників часток та власників кімнат відрізняються.

У Росії більше, ніж половина житла, перебуває у частковій власності. Частка у квартирі – це не певна кімната чи квадратні метри, це якась частина права володіння житломнарівні з іншими співвласниками. І володіти часткою – це не володіти квартирою. Розпорядитися своєю частиною житла, звичайно, можна як завгодно, але існують певні правила, зафіксовані законодавчо. І щоб не витрачати сімейний бюджет на угоди, які цілком можуть бути визнані незаконними, правил угод із частками потрібно дотримуватися.

За статтею 244 Цивільного кодексу власність може бути частковою, або спільною..

Спільна власність - це коли частки в квартирі ніяк не позначені. Наприклад, якщо житло купується подружжям, але оформляється на одного з них, це не означає, що саме він є власником квартири. За умовчанням це спільна власність чоловіка та дружини. При розлученні та розподілі майна суддя розділить квартиру порівну, але може й відійти від рівності часток, якщо:

• з одним із батьків залишається дитина;
• один із подружжя вклав у квартиру більшу частину (наприклад, продав дошлюбне майно).

Пайова ж власність - це володіння квартирою, поділеною на частки. Така власність може з'явитися за різних причин, наприклад:

• квартира успадкована кількома спадкоємцями;
• куплено або прийнято в дар кількома людьми;
• розділена подружжям.

При цьому частки завжди позначені у свідоцтві на квартиру, наприклад, ½, 1/3 тощо.

Наприклад, власник 1/3 частки шістдесятиметрової квартири не має права відгородити собі 20 метрів і оселитися там.

Кому, в якій кімнаті жити, можна визначити лише двома шляхами:

• домовитися між собою;
• просити суд вирішити порядок користування житлоплощею.

Але й у разі судового позову не завжди можна домогтися визначення порядку користування житлом, наприклад, якщо у двійки три або більше содольщика, суддя не ділитиме кімнати, просто відмовить у позові за неможливістю. Тому Найчастіше суперечки про частках вирішуються просто – розміном чи продажем всієї квартири.

Як можна розпорядитися часткою

За статтею 244 Цивільного кодексу свою частину квартири можна:

• продати чи подарувати;
• заповідати;
• закласти.

Однак, оскільки це все ж таки частка, а не вся квартира, продати її без попиту не вийде. 250 стаття ЦК встановила перевагу содольщиков для придбання частки за її продажу. Наприклад, якщо ви збираєтеся продавати свою частку, спочатку маємо запропонувати купити її у вас іншим співвласникам квартири за оголошеною ціною. Причому пропозиція має бути письмова, наприклад, у листі на замовлення з повідомленням.

До відома
Дарувати, заповідати чи закладати свою частку можна і без попиту.

Якщо перед вами постало питання – продати чи подарувати частку, потрібно доля кілька нюансів:

• якщо ви володієте часткою менше 3 років, з продажу потрібно буде сплатити 13% податку;
• при даруванні податок заплатить обдаровуваний (близькі родичі – діти, батьки, чоловіка – не платять податку);
• подарована частка не буде ділитися між подружжям під час розлучення, На відміну від проданої (мається на увазі той випадок, коли власник частки відчужує її на користь своєї дитини, яка вже перебуває в шлюбі).

Але перед тим, як розпорядитися часткою, яка не визначена (спільна власність), її спочатку потрібно визначити.

Як оформити частку у квартирі

Як уже було пояснено, частку можна визначити або за домовленістю, або у суді.
Того вимагає 244 стаття ЦК.

Якщо всі співвласники загальної квартири вирішили миром визначити частки, вчинити треба так:

• оформити письмову угоду про визначення часток;
• зареєструвати його у Росреєстрі.

Раніше всі угоди з нерухомістю засвідчувалися нотаріально, зараз цього не потрібно. Але й не заборонено.

А якщо згоди в товаришах немає, визначати частки має право тільки суддя. За замовчуванням частки у загальній квартирі рівні. Але можливе і збільшення на чиюсь користь, якщо:

• грошей у покупку чи будівництво вкладено не порівну;
• один із співвласників покращив стан квартири за свій рахунок (наприклад, провів водогін).

В цьому випадку в Росреєстрі основним документом буде не угода, а судове рішення.

Дарування частки у квартирі

Це найвигідніша угода між близькими родичами. Сповіщати про даруванні інших співдольників не потрібно, та й податок із дарування родичі не платять. Дарування відбувається у два кроки:

• оформляється дарча;
• реєструється в Росреєстрі.

Договір дарування частки, тобто дарчої, складається досить просто – описується хто, кому і що дарує. У договорі описується не частка, а квартира повністю, але розмір частки вказується. Бланк дарчої.

Після того, як даровану складено, її потрібно зареєструвати в Росреєстрі. Можна прийти як до управління Росреєстру, так і до МФЦ. Крім дарчої потрібно захопити паспорти дарувальника та обдаровуваного та свідоцтво на долю.

Відмова від частки у квартирі у разі дарування можлива у будь-який час.. Без причин може відмовитися тільки обдарований, дарувальник же, підписавши дарчу, відмовитися може тільки в тому випадку, якщо його фінансове становище погіршилося і дарування частки позбавить його останнього житла.

Даровану згодом можна і скасувати, якщо обдарований покуситься на життя або здоров'я дарувальника. Але на це має бути рішення суду, підкріплене вироком.

Відмова можлива і тоді, коли квартиру вирішено приватизувати.

Як відмовитися від частки у квартирі

Якщо квартира ще не приватизована, але рішення про переоформлення вже прийнято, житло ділиться в рівних частинах між усіма, хто в квартирі прописаний. Як відомо, у приватизації дорослі можуть брати участь лише один раз.

Іноді дорослі діти запитують – як відмовитися від частки у квартирі на користь батьків. Такі питання нерідкі, якщо, наприклад, є можливість отримати службову квартиру за військовим сертифікатом або за програмою «Житло». Існує два варіанти розвитку подій:

• можна виписатися з батьківського житла перед приватизацією;
• написати у нотаріуса відмову від приватизації.

У такому разі договір передачі квартири буде укладено лише з батьками. Але справа зовсім інакша, якщо дитина неповнолітня. Навіть якщо опікунська рада дозволить виписати дитину в інше житло, все одно згодом угода може бути визнана недійсною. Тому краще не ризикувати та включити дитину у приватизацію.

Частка дитини у квартирі

Діти – це шар населення, що особливо охороняється державою. Якщо у дитини є
майно у вигляді частки квартири, розпорядитись батькам їй можна, але під пильним наглядом опікунської ради. При цьому частку можна тільки продати та батьки не мають права бути покупцями .

Щоб продати частку дитини потрібно дотриматися умов:

• забезпечити дитині іншим житлом, яке не повинно бути меншим і гіршим;
• заручитися письмовим дозволом опікунської ради на продаж.

Бувають ситуації, коли перед продажем дитині дарують частину квартири, наприклад, бабусиною, а потім уже звертаються до опіки за дозволом. Такий підхід докорінно не вірний, адже у дитини тепер є і частка в бабусиній квартирі, і в продаваній. І ось замість продається частки потрібно щось малюкові виділити.

Рішення
Перед походом на опіку потрібно скласти попередній договір дарування або купівлі-продажу частки на користь дитини.

А після того, як опіка дасть дозвіл на продаж, можна складати вже основний договір, за яким частка у квартирі перейде у власність дитини замість проданої.

Але майте на увазі, що опіка може заборонити продаж, якщо:

• придбана частка має найгірші технічні характеристикипорівняно з продається (наприклад, немає водопроводу);
• нова квартира розташована в гіршій зоні, ніж наявна (наприклад, на околиці, далеко від школи);
• житло ще не збудовано (кооператив).

Перший Московський Юридичний Центр

Телефон: (495 ) 776-13-39, (985 ) 776 13 39

Права власника частки у квартирі

Купувати житло у власність можна різними способами: приватизувати, вступати у житлово-будівельні кооперативи та виплачувати пай повністю, купувати, вступати у спадок; та багатьма іншими способами. Можна придбати у власність необмежену кількість житлових приміщень, немає обмежень і за розміром квартир, кімнат.

У власника є право володіння, користування та розпорядження житловим приміщенням, що належить йому. Це означає, що власник може продати, заповідати, дарувати, передавати в ренту, здавати за договорами безоплатного користування або найму, закладати житлове приміщення, що належить йому; має право реєструвати у квартирі, що йому належить, необмежену кількість осіб.

Власник зобов'язаний нести тягар утримання даного приміщення: оплачувати комунальні послуги, податки, витрати на утримання та ремонт своєї квартири та спільного майна багатоквартирного будинку. Власник зобов'язаний підтримувати це приміщення у належному стані.

Розпорядження майном, що перебуває у частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників.
Учасник пайової власності має право на свій розсуд продати, подарувати, заповідати, віддати в заставу свою частку або розпорядитися нею іншим чином.

При продажу частки у праві спільної власності сторонній особі інші учасники пайової власності мають переважне право купівлі частки, що продається за ціною, за яку вона продається.

Продавець частки зобов'язаний сповістити в письмовій формі інших учасників пайової власності про намір продати свою частку сторонній особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продає її. Якщо інші учасники пайової власності відмовляться від купівлі або не придбають частку, що продається, у праві власності на не рухоме майнопротягом місяця, а у праві власності на рухоме майно протягом десяти днів з дня повідомлення, продавець має право продати свою частку будь-якій особі. І причому продавати він вже може за вищою ціною, але ніяк не за нижчою.
При продажу частки з порушенням переважного права купівлі будь-який інший учасник часткової власності має право протягом трьох місяців вимагати у судовому порядку переведення на нього прав та обов'язків покупця. Співвласники мають право переважної купівлі під час продажу одним із них частки лише сторонній особі. Якщо бажання придбати частку у спільній власності заявили кілька співвласників, то право вибору покупця надається продавцю.

Якщо ж відбувається відчуження речі не шляхом укладання договору купівлі-продажу або договору міни, а за іншим видом договору (дарування), то відпадає право інших співвласників на переважне придбання частки, що відчужується. Співвласники не мають права переважної покупки і тоді, коли частка відчужується за умови довічного утримання відчужувача.

Законом передбачено поділ майна, що перебуває у частковій власності, та виділ з нього частки (ст.252 ЦК України). Право вимагати виділу частки належить кожному співвласнику, і навіть кредитору учасника часткової власності (ст.255 ДК РФ). Якщо майно може бути поділено в натурі без пропорційного збитку його господарському призначенню, то той, хто виділяється, отримує частку із загального майна в натурі. У тих випадках, коли майно н е може бути поділено в натурі, що виділяється отримує грошову компенсацію.Виплата грошової компенсації може бути здійснена в результаті продажу загального майна та розподілу вирученої суми по частках, купівлі частки одним або декількома співвласниками тощо.

Якщо власник частки планує здати квартиру в оренду, то від власників інших часток у цій квартирі потрібно буде отримати письмову згоду, або у вигляді окремого документа, або у вигляді відмітки про погодження договору оренди з іншими власниками квартири на тексті договору з їх підписами та розшифровками підписів.

Треба зазначити, що реєстрація за місцем проживання інших осіб одним із власників має погоджуватися з іншими співвласниками. Також, відповідно до п. 1.1 Переліку документів (Правила реєстрації та зняття громадян) Російської Федераціїз реєстраційного обліку за місцем перебування та за місцем проживання у місті Москві), які є підставою для вселення громадян у житлові приміщення у місті Москві, що подаються до органів реєстраційного обліку, при вселенні громадян у житлові приміщення на строк до 6 місяців громадянами надаються:
згода громадянина, який проживає за договором соціального найму, найму, безоплатного користування, громадян, які спільно з ним проживають за місцем проживання, та власника житлового приміщення на вселення громадянина як тимчасово проживаючого; згоду власника (власників) і громадян, що з ним (з ними) проживають за місцем проживання в даному житловому приміщенні, на вселення громадянина як тимчасово проживаючого.