Судячи з активним покупкам ділянок без підряду, Підмосков'ї очікує хвиля приватного будівництва. Причому навряд чи це будівництво буде відбуватися під керівництвом архітекторів або хоча б знають виконробів. Чи варто покупцям землі будувати будинки без проекту, чи можливо це і якими наслідками може обернутися така забудова? Судячи з активним покупкам ділянок без підряду, Підмосков'ї очікує хвиля приватного будівництва. Причому навряд чи це будівництво буде відбуватися під керівництвом архітекторів або хоча б знають виконробів. Чи варто покупцям землі будувати будинки без проекту, чи можливо це і якими наслідками може обернутися така забудова?
Креслили чорними чорнилами креслення ...
Проектування і будівництво індивідуальних будинків (якщо будинок не вище трьох поверхів і розрахований на проживання однієї сім'ї) згідно із законом не підлягає майже ніякому регулюванню. Це означає, що будь-яка людина, хоч скільки-небудь знайомий з основами проектування, може намалювати ескізний проект будинку, якого достатньо буде для отримання дозволу на будівництво (див. Додаток).
Безперечно, цей факт досить вигідний для тих, хто купив землю без підряду і тепер збирається будувати на ділянці будинок. Побудувати будинок самостійно вийде дешевше відсотків на 30-40 у порівнянні з його аналогом, але купленим вже в готовому вигляді. Втім, за ці відсотки економії доведеться неабияк потрудитися і знайти цілий багаж знань.
Перш за все потрібно зрозуміти, чи реально побудувати будинок без проекту або все ж з проектом буде менш клопітно. Без проекту можна побудувати невеликий дачний будиночок, І найбільш легко з таким завданням впораються ті, хто виріс в селі. Досвід сільського життя їм підкаже, яке рішення буде найбільш вигідним для будівництва невеликого будиночка, особливо якщо він зводиться тільки для літнього проживання і немає необхідності підводити до нього повний комплект міських комунікацій, включаючи газове опалення. Основні застереження від експертів: подивитися планування в проектах, вивчити сучасні рішення за енергозберігаючими технологіями.
Якщо ж будинок передбачається для постійного проживання і в ньому планується створити повноцінні зручності, то проект найкраще або замовити, або купити. Начальник управління маркетингу УК «Абсолют Менеджмент» Ганна Шишкіна пояснює: «девелопери не пропонують проекти і своїх архітекторів покупцям ділянок без підряду. Ділянки без підряду - це в основному економсегмент або нижній бізнес-клас. Архітектор в цей сегмент не вписується. Коли на ринку пропонуються готові проекти, наприклад, швидкого спорудження в селищах Вестфалія і Чехов-лайф, то такі ділянки і позиціонуються як ділянки з підрядом ». Також експерт відзначає, що сьогодні трендом ринку стають швидкого спорудження: «Вони добре виглядають зовні, будуються за кілька тижнів, їх конструкція дозволяє змінювати внутрішнє планування. І великий плюс - недорого коштують. Будинок площею 100-120 кв. м обійдеться споживачеві в 5 млн руб. з урахуванням внутрішнього оздоблення. Основні технології зведення: канадська і німецька. Будинок за канадською технологією збирається на майданчику, за німецькою - доставляється на ділянку в максимально готовому вигляді. Ще є технологія виготовлення - пористий бетон. Він хороший тим, що не вимагає утеплення будинку ».
Перетворюючись в архітектора
На перший погляд ніякої проблеми з проектами будинків немає: досить поглянути на сайти на зразок homeplans.ru або homeplans.com., Де за 20-30 тис. Руб. пропонуються типові проекти будинків. Багато хто впевнений, що вони якраз і складаються з фасаду будинку і його планувань - а що ще потрібно?
Але - увага! Те, що там представлено, найчастіше лише образ будинку, а технічні деталі, Розміри і матеріали описані як раз в тому пакеті документації, який надсилається покупцеві тільки після оплати. Однак найчастіше типове рішення доводиться прив'язувати до місцевості, і тут-то виявляється, що багато треба переробляти.
Щоб не допустити помилок при виборі проекту, пішовши на поводу у емоцій, варто дотримуватися технологію, яку дотримуються архітектори. Отриманий документ повинен включати в себе «Архітектурний розділ» (АР), в якому будуть описані загальні дані будинки, накреслені плани поверхів, фасади, розрізи, план покрівлі. Там же повинна бути інформація про перемичках (відомість перемичок), специфікація вікон і дверей, позначені димовентиляційні канали.
У «конструктивний розділі" (КР) поверхові плани узгоджуються з планом фундаменту (ів), і тут же вказані специфікації елементів фундаменту, кроквяної системи, Перекриттів, конструкції бетонної чаші басейну (якщо є), деталі та вузли, а також інформація про конструкцію кроквяної системи.
І найскладніший для проектування - «Інженерний розділ» (ІР). Він описує внутрішні інженерні мережі, позначаючи, де і як вода і електрика вводяться в будинок. Тут описані всі деталі системи опалення, водопостачання, електропостачання та каналізації. Проект для газу (опалення з його допомогою) складається окремо, за допомогою профільних служб. Окремо складаються проекти для слабкострумових систем: телевізійної антени, інтернету, охоронних систем і системи «Розумний будинок».
Кроки до дому
Перший крок, який повинен зробити кожен майбутній власник, - скласти функціональну схему будинку, визначивши, що в ньому має бути. Які функції повинні бути у вашому домі? Які зручності? Власне, архітектор насамперед уточнює у замовника цю інформацію. Перелік запитань: які приміщення потрібні, як вони повинні бути скомпоновані для зручності проживаючих? Яка висота стель? Які зручності хочеться мати в будинку?
Другий крок: розібратися в існуючих на ринку конструкціях індивідуальних будинків і зрозуміти, які параметри будинку будуть для вас важливими, оцінити енергоефективність будинку. Це крок, коли доведеться вивчити, які сучасні рішення пропонуються в цій області, не роблячи вибору. Просто підвищити свій кваліфікаційний рівень. Це дуже допоможе прийняти рішення, про які власник будинку не шкодуватиме, коли вже буде жити в цьому будинку.
Третій крок - замовити дослідження геодезії і топографії ділянки (ці дослідження роблять спеціалізовані компанії, і варто кожне з них близько $ 2-3 тис.). Ці дослідження взагалі краще зробити перш, ніж приймати рішення про покупку ділянки: раптом там підземний струмок або водяна лінза, але як то кажуть ... Без подібних досліджень краще не приймати рішення про будівництво, інакше будинок може піти тріщинами буквально відразу після будівництва. Буває, що геодезичні властивості ділянки визначають тип фундаменту і навіть технологію вдома.
Четвертий крок: в умовах, коли ви розумієте, що за фундамент у вас можливий і який повинен бути вага будинку, вже можна визначатися з технологією, за якою буде вестися будівництво. Приватні будинки можна розділити на категорії виходячи з матеріалу стін. Фахівці розрізняють наступні види: «кам'яні» (стіни - піноблоки, цегла, моноліт, комбіновані матеріали типу «Теплостіна»), дерев'яні (колода, брус, клеєний брус) і каркасні (дерев'яно-каркасний (відомий як канадська технологія), а також набувають в останні роки популярність ЛСТК (легкі сталеві тонкостінні конструкції).
Як радить Сергій Журавльов, керівник проекту «Російський будинок майбутнього», на даному етапі вже варто зрозуміти, наскільки енергоефективним буде будинок. Експерт рекомендує будувати будинок, виходячи з сьогоднішніх потреб, може, менший за площею, але енергоефективний. Крім того, не заважає передбачити можливість добудови будинку в разі потреби.
П'ятий крок - власне вибір (або створення) індивідуального проекту будинку. На цьому етапі можливі як покупка проекту будинку у виробника (часто такий проект надається разом з закуповуються конструкціями за символічні гроші або безкоштовно). Також можна купити типовий проект будинку у проектують організацій.
«Сучасний замовник вважає гроші і замовляє будинку істотно меншої площі: раніше замовляли проекти площею від 500 і 700 метрів, тепер - 200-300 метрів. В цілому так, для сім'ї з трьох осіб і не потрібен більший будинок », - пояснює Наталя Баскаева, комерційний директор компанії« Домверк », розповідаючи про сучасний дерев'яному житловому будівництві. «Оптимальна площа індивідуального будинку знаходиться в діапазоні від 76 до 120 кв. м », - надає дані свого регіонального дослідження компанія« Міель - Інвестиції в малоповерхове будівництво ».
звертайте особливу увагу на те, які передбачені інженерні системи і як вони закладені в проекті. Переробити, скажімо, повітряне опалення в водяне буде непросто.
Повністю покладатися на рішення архітектора, які проектували типовий будинок, теж не варто: якщо перед ним не стояло завдання зниження енергоємності та зменшення витрат на утримання будинку, то цього не варто й чекати від типового рішення. Часто в типових проектах застосовуються не «найсвіжіші» технології, тому варто в першу чергу з'ясовувати рік розробки документації.
Крок шостий. Розробка робочої документації або прив'язка існуючої документації до місцевості. доопрацювання типового проекту обійдеться в суму від $ 30 за кв. м, причому ціна буде залежати від технології будинку: для каркасних буде дешевше, ніж для брусових або цегляних.
Наявність проекту, типового або індивідуального, добре тим, що знімає головний біль, які документи подавати до органів місцевої влади для отримання дозволу на будівництво. Крім того, буде повне розуміння того, як влаштовані інженерні системи будинку, який термін гарантій виробника. І складеться більш-менш чітке розуміння того, скільки буде коштувати експлуатація будинку в подальшому. А судячи з зростаючим цінам на послуги ЖКГ, це буде одним з найважливіших факторів ціноутворення на ринку заміської нерухомості в найближчі 10 років.
На наступній сторінці читайте положення законодавства, які допоможуть захистити ваші права, коли ви вирішите зайнятися будівництвом приватного будинку.
прикладна програма
Містобудівний кодекс, стаття 48, пункт 3.Здійснення підготовки проектної документації не потрібно при будівництві, реконструкції, капітальному ремонті об'єктів індивідуального житлового будівництва (окремо розташованих житлових будинків з кількістю поверхів не більше ніж три, призначених для проживання однієї сім'ї). Забудовник за власною ініціативою має право забезпечити підготовку проектної документації щодо об'єктів індивідуального житлового будівництва.
Пункт 4. Види робіт з підготовки проектної документації, які впливають на безпеку об'єктів капітального будівництва, Повинні виконуватися тільки індивідуальними підприємцями або юридичними особами, які мають видані саморегулівної організацією свідоцтва про допуск до таких видів робіт. Інші види робіт з підготовки проектної документації можуть виконуватися будь-якими фізичними або юридичними особами.
Пункт 5. Особами, які здійснюють підготовку проектної документації, можуть бути забудовник або яка притягається на підставі договору забудовником або замовником фізична або юридична особа, Що відповідають вимогам, передбаченим частиною 4 цієї статті. Договором про підготовку проектної документації може бути передбачено завдання на виконання інженерних вишукувань, забезпечення технічних умов.
Стаття 49. Державна експертиза проектної документації і результатів інженерних вишукувань.
1. Проектна документація об'єктів капітального будівництва та результати інженерних вишукувань, які виконуються для підготовки такої проектної документації, підлягають державній експертизі, за винятком випадків, передбачених цією статтею.
Частина 2. Державна експертиза не проводиться щодо проектної документації наступних об'єктів капітального будівництва:
1. окремо розташовані житлові будинки з кількістю поверхів не більше ніж три, призначені для проживання однієї сім'ї (об'єкти індивідуального житлового будівництва);
3. Державна експертиза результатів інженерних вишукувань не проводиться у разі, якщо інженерні вишукування виконувалися для підготовки проектної документації об'єктів капітального будівництва, зазначених у частині 2 цієї статті, а також в разі, якщо для будівництва, реконструкції, капітального ремонту не вимагається отримання дозволу на будівництво.
6. Не допускається проведення інших державних експертиз проектної документації, за винятком державної експертизи проектної документації, передбаченої цією статтею.
Містобудівний кодекс Стаття 51. Видача дозволів на будівництво.
1. Дозвіл на будівництво являє собою документ, що підтверджує відповідність проектної документації вимогам містобудівного плану земельної ділянки і дає забудовникові право здійснювати будівництво, реконструкцію об'єктів капітального будівництва, а також їх капітальний ремонт, за винятком випадків, передбачених цим Кодексом.
9. З метою будівництва, реконструкції, капітального ремонту та індивідуального житлового будівництва забудовник направляє до уповноважених на видачу дозволів на будівництво відповідно до частин 4-6 цієї статті федеральний орган виконавчої влади, орган виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації або орган місцевого самоврядування заяву про видачу дозволу на будівництво. До зазначеної заяви додаються наступні документи:
1) правовстановлюючі документи на земельну ділянку;
2) містобудівний план земельної ділянки;
3) схема планувальної організації земельної ділянки з позначенням місця розміщення об'єкта індивідуального житлового будівництва.
10. Не допускається вимагати інші документи для отримання дозволу на будівництво, за винятком зазначених у частинах 7 та 9 цієї статті документів.
11. Уповноважені на видачу дозволів на будівництво федеральний орган виконавчої влади, орган виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації або орган місцевого самоврядування протягом десяти днів з дня отримання заяви про видачу дозволу на будівництво:
1) проводять перевірку наявності документів, які додаються до заяви;
2) проводять перевірку відповідності проектної документації або схеми планувальної організації земельної ділянки з позначенням місця розміщення об'єкта індивідуального житлового будівництва вимогам містобудівного плану земельної ділянки, червоних лініях. У разі видачі особі дозволу на відхилення від граничних параметрів дозволеного будівництва, реконструкції проводиться перевірка проектної документації або зазначеної схеми планувальної організації земельної ділянки на відповідність вимогам, встановленим в дозволі на відхилення від граничних параметрів дозволеного будівництва, реконструкції;
3) видають дозвіл на будівництво або відмовляють у видачі такого дозволу із зазначенням причин відмови.
14. Відмова у видачі дозволу на будівництво може бути оскаржений забудовником в судовому порядку.
15. Видача дозволу на будівництво здійснюється уповноваженими на видачу дозволу на будівництво федеральним органом виконавчої влади, органом виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації або органом місцевого самоврядування без справляння плати.
18. Забудовник протягом десяти днів з дня отримання дозволу на будівництво зобов'язаний безоплатно передати до федерального орган виконавчої влади, орган виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації або орган місцевого самоврядування, що видали дозвіл на будівництво, відомості про площу, про висоту і про поверховості планованого об'єкта капітального будівництва, про мережах інженерно-технічного забезпечення, один екземпляр копії результатів інженерних вишукувань і по одному екземпляру копій розділів проектної документації, передбачених пунктами 2, 8-10 частини 12 статті 48 цього Кодексу, або один екземпляр копії схеми планувальної організації земельної ділянки з позначенням місця розміщення об'єкта індивідуального житлового будівництва для розміщення в інформаційній системі забезпечення містобудівної діяльності.
19. Дозвіл на будівництво видається на термін, передбачений проектом організації будівництва об'єкта капітального будівництва. Дозвіл на індивідуальне житлове будівництво видається на десять років.
Ще більше корисної інформації зі світу нерухомості на нашому
Проект дому - це документ, який містить детальну інформацію про його конструкції, способі зведення, використовуваних матеріалах і системах життєзабезпечення.
На першому етапі проектування створюєтьсяескізний проект - набір будівельних креслень, що відбивають концепцію споруджуваного об'єкта, його зовнішній вигляд і внутрішнє планування.
Такий проект під силу створити людині, яка не має архітектурної освіти, проте будівельна цінність окремо взятого ескізного проекту невелика. Всупереч розхожій думці, ескізний проект не підходить для початку будівництва, оскільки він не враховує конструктивні та технічні особливості будівлі, що зводиться, що може заявити про себе, як на етапі будівництва, так і в процесі експлуатації.
На основі ескізів розробляєтьсяробочий проект будинки - докладне керівництво, що зачіпає всі аспекти будівництва і містить повний перелік необхідної технічної документації. Підготовка проекту займає багато часу, тому робочий проект коштує дорожче створення ескізів.
Даний проект є вагомою підставою для початку будівництва, інакше кажучи, саме робочий проект є проектом в повному розумінні цього слова.
Проект будинку складається з трьох взаємопов'язаних частин.Архітектурна частина описує екстер'єр будівлі і його внутрішній простір,конструктивна частина містить відомості про технології та порядку виконання робіт, технічні розрахунки і обґрунтування вибору матеріалів, аінженерна частина присвячена плануванню систем комунікацій. Проектний підхід до вирішення будівельних задач дозволяє розробити модель майбутнього будинку, розрахувати кількість необхідних матеріалів, скласти кошторис і план робіт, іншими словами зробити те, без чого починати будівництво ризиковано і необачно.
Проекти бувають самостійними, тобто виконаними без допомоги фахівців, і професійними (індивідуальні, типові), створенням яких займаються архітектори та інженери.
самостійним проектом називають один або кілька ескізів, які робить сам замовник. Головна перевага даного підходу - економічність, адже при належній старанності можна отримати непогані креслення будинку абсолютно безкоштовно. Але, не все так райдужно. Непрофесіонали ризикують допустити безліч грубих технічних помилок, які доведеться вирішувати вже на будівельному майданчику. У більшості випадків відсутність досвіду і знань призводить до того, що побудований будинок відрізняються від задумки авторів. До того ж, ескізного проекту недостатньо для будівництва, про що писалося вище, а робочий проект під силу створити тільки досвідченому фахівцеві.
Самостійний проект добре себе показує в тих ситуаціях, коли необхідно звести невелику господарське будова в стислі терміни, але коли мова заходить про житло, то краще не економити на власному комфорті і якості майбутнього будинку і звернутися в проектне бюро.
індивідуальний проект створюється для конкретного замовника. Він відповідає його запитам і враховує специфіку місцевості, на якій буде вестися будівництво. Розробка індивідуального проекту дозволяє втілити в життя дизайнерські та конструкторські ідеї замовника і створити проект, який не має аналогів. Індивідуальне проектування ідеально підходить тим, хто має чітке уявлення про майбутній будинок.
Створення індивідуального проекту триває до декількох місяців і вимагає певних фінансових витрат, але фахівці компанії «Mr. Frame »безкоштовно допоможуть розробити проект будинку вашої мрії.
Типовий проект - це готове конструкторське рішення і логічна альтернатива індивідуальним проектом. Вибираючи типовий проект ви точно знаєте, яким буде ваш будинок. Проекти даного типу стандартизовані, що зберігає час і гроші на проектуванні та зборі проектної документації.
Комфорт і практичність типових проектів перевірені часом. Перевагою таких проектів є можливість ознайомитися з відгуками про конкретний проект і відвідати вже побудовані будинки.
Різноманітність і доступність типових проектів дозволяють вибрати будинок, який відповідає смакам і побажанням замовника, а також його фінансовим можливостям. Будівельна компанія «Mr. Frame »пропонує на вибір кілька десятків одноповерхових і двоповерхових каркасних будинків різноманітних площ і планувань. Серед них ви легко зможете знайти той проект, який буде вам до душі.
Один з небагатьох недоліків типових проектів - це ігнорування побажань замовника. З цієї причини фахівці нашої компанії безкоштовно допоможуть змінити типовий проект під ваші потреби і умови вашої ділянки.
Типові проекти як і раніше залишаються найбільш затребуваними на ринку заміської нерухомості, це обумовлено їх широким асортиментом, відсутністю витрат на проектування і початком в найкоротші терміни.
Згідно із законом наявність проекту при будівництві малоповерхового будинку не обов'язково (Містобудівний кодекс РФ ст.48 ч.3), внаслідок чого виникає логічне запитання: «Навіщо потрібен проект будинку і які переваги проектного будівництва?».
Безпека
Проект будинку містить розрахунки міцності всіх несучих конструкцій, що дозволяє уникнути виникнення аварійних ситуацій через перевищення допустимих навантажень під час будівництва та експлуатації будівлі. Будівництво без технічних креслень має серйозні наслідки. Так, економія на проектної складової може вилитися в непридатність житла, для житла, як такого, дорогий капітальний ремонт або демонтаж будинку з міркувань безпеки. «Скупий платить двічі» - застерігає нас приказка.
Складання точної кошторису
Проектна документація дає вичерпну інформацію про використовувані матеріали, технології та обсязі запланованих робіт. Спираючись на цю інформацію можна скласти кошторис і точно оцінити будівельний бюджет.
Відмовляючись від проекту, ви відмовляєтеся і від точних цифр, Ризикуючи допустити критичний прорахунок, адже через незапланованих витрат коштів, виділених на будівництво будинку, може просто не вистачити, що викличе колапс на будівництві і заморозить її до появи нових джерел фінансування. Це створить безліч додаткових труднощів, таких як організація місць зберігання матеріалів і захист конструкцій від вологи та холоду, що особливо актуально в непростих умовах клімату Ленінградської області.
Правильний розрахунок матеріалів
Наявність проектної документації дозволяє визначити скільки матеріалів буде потрібно для зведення будинку. Без допомоги проектних даних навіть досвідчений фахівець не зможе назвати конкретні обсяги і обмежиться абстрактними інтервалами. Купівля матеріалів у відриві від проекту перетворюється в перевірку власної інтуїції з незворотними наслідками. Надлишок ресурсів змусить шукати шляхи їх подальшої реалізації, а дефіцит призведе до простоїв і відставання від графіка.
Стислі терміни будівництва
Крім усього іншого, в проекті присутня інформація про обсяг планованих робіт. На її основі складається календарний план, Що визначає порядок і дати проведення будівельних заходів. Чітка послідовність дій позбавляє від зайвих погоджень, значно прискорює процес будівництва і полегшує контроль над ним.
Захист інтересів замовника
На підставі проекту укладається договір з будівельною фірмою, який документально фіксує остаточну вартість будинку і регламентує терміни його зведення. Підписаний договір - це гарант виконання будівельною організацією своїх зобов'язань і страховка від затримок будівництва і виникнення незапланованих витрат. Маючи проект на руках підрядник розуміє, що хоче отримати замовник в кінці будівництва. Це зводить нанівець потенційні конфлікти на грунті непорозуміння, які відбуваються при будівництві на усних домовленостях.
полегшення ремонту
Рано чи пізно будь-яке житло доводиться ремонтувати. Робити це значно простіше, маючи в розпорядженні архітектурні креслення і схеми комунікацій. Вони допоможуть розібратися в пристрої будинку, зрозуміти, що в ньому можна змінити і як це краще зробити. Інформація про габарити приміщень і планування будинку, розміщенні елементів систем життєзабезпечення, несучих конструкціях та багато іншого полегшує вибір інструментів і матеріалів, робить ремонт безпечним і передбачуваним.
Можливість подальшого продажу
Не секрет, що на ринку заміської нерухомості більше цінуються будинки, побудовані за проектом. Це обумовлено тим, що вони відповідають діючим ГОСТам і СНІПАМ, відповідають вимогам безпеки (стійкість до впливу різних чинників), естетично витримані, характеризуються ергономічністю і розвиненою інфраструктурою, підходять як для постійного, так і для рекреаційного проживання. Купуючи такий будинок ви купуєте високорозвинену екосистему, центром якої є людина, її потреби і бажання. Саме такі будинки ми, компанія «Mr. Frame », прагнемо створювати.
В даному питанні слід орієнтуватися на розмір і призначення будівельного об'єкта. Якщо це невелика господарська будівля, то можна обмежитися самостійним проектом або зовсім обійтися без нього. Прорахунок в даному випадку не призведе до катастрофічних наслідків. Якщо ж мова йде про великому житловому будинку і великих вкладеннях, доцільно витратити порівняно невелику частину коштів (~ 2-3% вартості будинку) на створення проекту. Розмір економії на відмову від нього непорівнянний з фінансовими ризиками, які можуть послідувати через конструктивні похибок або помилок під час будівництва. Будувати будинок без проекту можна, але не потрібно, якщо ви хочете отримати саме той будинок, на який розраховували.
Проект - це пакет документації, який містить відомості про зовнішній вигляд, внутрішньому плануванню, конструктивних особливостях і технології зведення будинку. При цьому обсяг і характер інформації, яку надає проект, можуть бути різними.
Ескізний проект - дає загальну концепцію архітектури і загальний креслення майбутньої будівлі. На практиці ескізний проект складається з «картинки» фасаду і плану внутрішніх приміщень з приблизними розмірами. Звичайно, такого документа недостатньо для будівництва та складання кошторису, однак він може послужити для будівельної компанії основою для розробки «справжнього» проекту. Деякі використовують ескізний проект в якості основного, і будівництво зазвичай розтягується на багато років і виливається в непередбачувані фінансові витрати.
архітектурний розділ - це свого роду база, що дає необхідні відомості для зведення будівлі. Тут міститься точна інформація про всіх фасадах будинку, представлені його розрізи із зазначенням геометричних параметрів поверхів і перекриттів, поверхові плани з зазначенням всіх площ і розмірів приміщень, схема розташування димовентиляційних отворів, характеристики вікон і дверей. Архітектурного розділу досить для отримання дозволу на будівництво, складання та реєстрації будови. Над ним працює архітектор, в ньому він враховує як якісні характеристики майбутньої будови, наприклад склад і потреби сім'ї, так і технічні нюанси, наприклад, матеріал будівництва (цегла, піноблоки, каркас, брус і т. д.).
конструктивний розділскладає інженер-проектувальник. Цей розділ дає технічну інформацію: специфікації матеріалів, розрахунки конструкції фундаментів, стін, перекриттів, покрівлі, деталізовані характеристики і креслення деталей, вузлів і їх з'єднань. Тут же містяться відомості про черговість робіт і використовувані технології.
Інженерний розділ- це розрахунок необхідних характеристик для комфортного і безпечного використання систем життєзабезпечення будинку. Сюди входять самі необхідні системи, Це електропостачання, водопровід і. Так само можуть розроблятися і додаткові - слабкострумові системи і система управління «Розумний будинок».
Іноді обмежуються лише архітектурним розділом, однак досвідчені будівельники визнають, що в цьому випадку обов'язково будуть зроблені помилки при зведенні будинку. Конструктивний і інженерний розділи необхідні не тільки для складання точної кошторису, а також для забезпечення надійності конструкцій і довговічності будови, контролю якості будівництва і можливого вирішення спірних моментів. У деяких селищах «технічні» розділи проекту необхідні для отримання ТУ на підключення до магістральних системам. А якщо ви захочете застрахувати своє "родове гніздо", ці ж документи знадобляться і страхової компанії.
Чи можна обійтися без професійного проекту?
Якщо мова йде про простий і невеликий будівництві, без проекту цілком можна обійтися. Проте, «беспроектное» будівництво може стати причиною багатьох серйозних проблем:
- Неправильний розрахунок навантаження на фундамент, стіни і перекриття. Через тріщин або похилих стін вже через кілька років дому може знадобитися дорогий ремонт.
- Перевитрата матеріалів. Відсутність точного технічного розрахунку призводить до того, що стіни або перекриття роблять з товщиною «про запас», що збільшує вартість будівництва.
- Непередбачувані витрати і терміни будівництва. Неспеціалісту прорахувати точну вартість будівництва практично неможливо. Без докладної кошторису не можна підписати договір з серйозною будівельною компанією. До того ж, в процесі «беспроектного» зведення будинку завжди виникають нюанси і проблеми, які доводиться вирішувати в авральному порядку.
- Труднощі при ремонті. Якщо через кілька років ви захочете перевлаштувати або відремонтувати свій будинок, доведеться самостійно шукати точки підключення електрики і водопроводу, а також досвідченим шляхом встановлювати, які конструктивні зміни можна внести, а які ні.
Які бувають проекти?
1. самостійний проект- зазвичай ескізний проект, який становить сам господар спільно з бригадиром будівельників. Плюсом даного рішення є економічність. Мінуси - можливість технічних помилок, необхідність вирішення різних конструктивних питань вже в процесі будівництва, найчастіше - невідповідність кінцевого результату первісним задумом. Вимагає дуже високої кваліфікації і досвіду будівельників.
2. Професійний індивідуальний проект- вирішення найбільш дороге, але і найефективніший, зрозуміло, якщо роботу буде проводити кваліфікований фахівець. повністю враховує як побажання замовника, так і особливості ділянки. Однак складатися такий пакет документів може від декількох тижнів до декількох місяців. Розробляють його кваліфіковані архітектори і інженери, які використовують відповідну термінологію і позначення - а це передбачає і певну кваліфікацію виконроба і бригадира, яким буде необхідно розбиратися з документом. Якщо ви звернетеся з власним проектом в серйозну будівельну компанію, Яка дає гарантію на свою роботу, проект, можливо, доведеться переробляти і прораховувати заново - адже інженерам необхідно переконатися, що в «чужий» проектної документації не допущено конструктивних помилок.
3. Типовий проект -розумний компроміс, що дозволяє побудувати надійний, красивий будинок і при цьому заощадити не тільки на проектуванні, а й на стандартизації конструкцій і матеріалів. готовий проект обходиться набагато дешевше індивідуального і при цьому вже відпрацьований на практиці, великий плюс, що ви можете познайомитися з готовими будівлями. Однак потрібно враховувати, що типовий проект може не враховувати характеристики ландшафту і геології ділянки, наявності (або відсутності) комунікацій, потреб господаря майбутнього будинку. Іноді типовий проект доводиться адаптувати під конкретну ділянку, що можливо зробити тільки при відповідній кваліфікації.
Якщо ви хочете заощадити не тільки гроші, але і час, рекомендуємо вибрати і замовити - готову будову з'явиться на вашій ділянці всього через 3-4 місяці.
Наостанок зауважимо, що якщо невеликий будиночок ще можна звести самостійно, то братися за складне багатомільйонне будівництво без попереднього проекту - щонайменше недалекоглядно. Адже заощадити на проекті вдасться не більше 1-1,5% вартості будинку, тоді як похибки в будівництві і конструкційні прорахунки обійдуться набагато дорожче.
І думаючи, що завдяки такому рішенню можна заощадити час і кошти на будівництво.
Насправді, індивідуальне проектування будинку - задоволення дороге, так само як і купівля якісного типового проекту. Чи можна заощадити і які наслідки «чекають», якщо здійснювати будівництво будинку без проекту?
На ці та інші питання ми спробуємо відповісти в даній статті.
Які бувають проекти?
Коли потенційний забудовник підходить до вирішення питань, пов'язаних з проектуванням, може виникнути плутанина з розумінням термінів, т.к архітектори, кажучи про проекти, використовують для їх позначення різні назви: «ескізнік», «конструктив», будівельний проект. Тому, перш ніж рухатися далі, розберемося в поняттях.
Дійсно, існує кілька видів проектів, які знадобляться на різних етапах будівництва.
Ескізний проект (АЕ) необхідний перед початком будівництва. Людина купує ділянку і йде до сільради за дозволом на проектуванням і будівництво. З цим дозволом і документами на землю власник землі приходить до архітекторів і замовляє ескізний проект будинку. Ескізний проект необхідний тільки для отримання паспорта забудовника (схеми генерального плану забудови ділянки). Ескізного проекту недостатньо для будівництва!
Повноцінної «інструкцією» для будівництва будинку є будівельний проект (С), який повинен бути доповнений конструктивною частиною. Конструктивна частина проекту включає в себе розрахунки - фундаменту, перекриттів, перемичок, кроквяної системи. склад будівельного проекту залежить від об'єкта. В загалом вигляді архітектурна частина будівельного проекту включає в себе наступні компоненти:
- пояснювальна записка;
- відомість креслень;
- схема генерального плану ділянки;
- благоустрій території;
- план поверхів;
- план покрівлі;
- фасади;
- розрізи будівлі;
- схема заповнення віконних і дверних прорізів;
- відомість обробки приміщень;
- колірне рішення фасаду;
- схема огородження ділянки;
- виносні елементи (вузли, фрагменти будівлі).
Конструктивна частина проекту, як правило, містить наступну інформацію:
- схема влаштування фундаментів (з описом розташування фундаменту, його розмірів, глибини залягання, специфікаціями, розрахунковими навантаженнями, основними вузлами, перетинами);
- кладки план;
- маркувальний план;
- специфікація перемичок (зі схемами розташування перемичок, зазначенням їх розмірів, відповідними специфікаціями);
- схема кріплення перегородок;
- основні технічні вимоги до кладки планам;
- схема розташування плит перекриттів (зі схемами розташування перекриттів, балок, необхідними вузлами і технічними вказівками);
- монолітні плити;
- основні вимоги до монолітним конструкціям;
- сходові клітки, косоур;
- схема розташування кроквяної системи (зі схемами елементів конструкції даху, специфікаціями деревини, вузлами і розрізами, технічними вказівками до пристрою кроквяної системи);
- план покрівлі (з описом форми, розмірів покрівлі, ухилів всіх її площин, розміщенням мансардних вікон, труб і димоходів);
- розрізи (із зазначенням рівнів підлоги, перекриттів, покрівлі, способів вирішення з'єднань елементів будівлі, наприклад, стін з перекриттями, стін з покрівлею);
- фасади (бічні, дворовий і головний вид, з описом застосовуваних теплоізоляційних і оздоблювальних матеріалів для зовнішніх стін, схемами конструктивного рішення теплоізоляції).
Також є таке поняття, як проект інженерних систем - електрики (Е), опалення і вентиляції (ОВ) і водопостачання та каналізації (ВК). Але проектуванням інженерних систем можна займатися вже після того, як готовий проект дизайну інтер'єру.
Чи потрібен будівельний проект?
Варто нагадати, що отримавши паспорт забудовника (схема генерального плану забудови ділянки) ви можете почати. Але, виникає дилема: чи має сенс витрачати час і фінанси на розробку будівельного проекту або краще приступати до будівельних робіт без нього, адже багато друзів вже побудували будинок «на око» і залишилися задоволені.
Щоб не помилитися, проаналізуємо позитивні та негативні сторони будівництва будинку без проекту.
Будівництво будинку без проекту: за і проти
Багато забудовників відмовилися від зведення будинку по повному проекту, обґрунтовують це економією часу і фінансових коштів. Якщо планується будівництво будинку має просту конструкцію, на перший погляд, таке рішення здається дійсно найвірнішим. Але тут є підводні камені.
Якщо будинок буде зводити бригада будівельників, відсутність проекту - непоганий привід для прояву їх несумлінності. Адже будівельники, маючи на руках лише ескізний проект, закладуть арматуру на «око», при цьому замовник не матиме можливості проконтролювати якість арматури, яке насправді необхідно і буде використано в процесі будівництва. І в цьому випадку з'являється ризик не тільки втратити гроші, але і якість.
Нерідкі випадки, коли в процесі будівництва будинку без проекту виконавець і замовник робіт не знаходять розуміння. Замовник пояснив будівельнику «на пальцях» про те, як він уявляє собі ту чи іншу частину будинку (наприклад, висоту сходинок), будівельник зробить так, як зрозумів. Імовірність того, що їх уявлення не співпадуть, велика. В результаті замовнику або доводиться змиритися з тим, як виконані роботи, або витратити час і гроші на переробку. При цьому будівельники не несуть ніякої відповідальності за те, що неправильно зрозуміли замовника, «інструкція» на словах не має юридичної сили.
При самостійному будівництві будинку без повного проекту доведеться зіткнутися з іншими труднощами. Проблема несумлінного виконання робіт відпадає. Однак питання якості залишається актуальним. Адже в ескізному проекті багато конструктивні моменти опущені, а недотримання норм будівництва загрожує серйозними наслідками.
Які вигоди отримує забудовник від будівництва за проектом?
Проект - це чітка інструкція до дій.
Завдяки проекту забудовник зможе закуповувати і витрачати матеріали в строго необхідних кількостях. А якщо виникнуть непорозуміння у вас на руках є документ, який допоможе довести вашу правоту і можливість притягнути недобросовісних будівельників до відповідальності.
Повноцінний проект дозволяє скласти графіки робіт.
Маючи на руках проект будинку, забудовник може розпланувати хід будівельних робіт, Закупівлю матеріалів і т.п.
Час і кошти, витрачені на розробку повноцінного проекту, в кінцевому підсумку скоротять терміни і фінанси при будівництві будинку. Адже якщо у будівельника на руках якісний проект, який повністю відповідає побажання замовника, в процесі будівництва не доведеться щось змінювати, переробляти, коригувати. Чи не доведеться також викидати або перепродувати матеріал, куплений в надлишку.
В якому випадку побудувати будинок без будівельного проекту неможливо?
Якщо ви маєте намір здійснити за рахунок кредиту, щоб його отримати, вам доведеться надати в банк кошторис. А, як відомо здійснюється на основі повноцінного будівельного проекту. Варто зробити застереження - є фахівці-кошторисники, які складуть кошторис на основі ескізних проектів (офіційно розраховувати кошторис по ескізним проектом не можна). Але варто знати, що цей розрахунок буде дуже приблизними, хоча і дозволить отримати кредит на будівництво будинку.
Відео:
Будівництво будинку без проекту. Розбір помилок.
Часто нам задають питання: чи можна будувати приватний будинок без проекту не виникне проблем при отриманні дозволу на його будівництво?
Відповідь на це питання можна знайти в містобудівному кодексі. Відкриваємо статтю 48, пункт 3,4 і 5. Там написано наступне:
Містобудівний кодекс. Стаття 48 "Архітектурно-будівельне проектування"
- пункт 3. Здійснення підготовки проектної документації не потрібно при будівництві, реконструкції, капітальному ремонті об'єктів індивідуального житлового будівництва (окремо розташованих житлових будинків з кількістю поверхів не більше ніж три, призначених для проживання однієї сім'ї). Забудовник за власною ініціативою має право забезпечити підготовку проектної документації щодо об'єктів індивідуального житлового будівництва.
- Пункт 4. Види робіт з підготовки проектної документації, які впливають на безпеку об'єктів капітального будівництва, повинні виконуватися тільки індивідуальними підприємцями або юридичними особами, які мають видані саморегулівної організацією свідоцтва про допуск до таких видів робіт. Інші види робіт з підготовки проектної документації можуть виконуватися будь-якими фізичними або юридичними особами.
- Пункт 5. Особами, які здійснюють підготовку проектної документації, можуть бути забудовник або яка притягається на підставі договору забудовником або замовником фізична або юридична особа, що відповідають вимогам, передбаченим частиною 4 цієї статті. Договором про підготовку проектної документації може бути передбачено завдання на виконання інженерних вишукувань, забезпечення технічних умов.
На підставі цих пунктів можна зробити висновок, що проект або проектна документація на будівництво індивідуального житлового будинку не потрібно при дотриманні двох умов:
- Кількість поверхів майбутнього будинку не перевищує 3-х
- Будинок призначений для проживання не більше однієї сім'ї
Таким чином, в більшості випадків для приватної забудови проектна документація не потрібна. Хоча зауважимо, що відсутність проекту на будинок може додати вам головного болю при будівництві через різних непорозумінь між підрядником і замовником, тобто вами. Але це тема окремої розмови.
Друге питання, часто хвилюючий забудовника: чи можна отримати дозвіл на будівництво при відсутності проектної документації?
Знову ж таки, давайте заглянемо в статтю 51-ю містобудівного кодексу:
Стаття 51. Видача дозволів на будівництво .
- пункт 1. Дозвіл на будівництво являє собою документ, що підтверджує відповідність проектної документації вимогам містобудівного плану земельної ділянки і дає забудовникові право здійснювати будівництво, реконструкцію об'єктів капітального будівництва, а також їх капітальний ремонт, за винятком випадків, передбачених цим Кодексом.
- пункт 9. З метою будівництва, реконструкції, капітального ремонту та індивідуального житлового будівництва забудовник направляє до уповноважених на видачу дозволів на будівництво відповідно до частин 4-6 цієї статті федеральний орган виконавчої влади, орган виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації або орган місцевого самоврядування заяву про видачу дозволу на будівництво. До зазначеної заяви додаються такі документи:
- пункт 10. Не допускається вимагати інші документи для отримання дозволу на будівництво, за винятком зазначених у частинах 7 та 9 цієї статті документів.
- пункт 11. Уповноважені на видачу дозволів на будівництво федеральний орган виконавчої влади, орган виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації або орган місцевого самоврядування протягом десяти днів з дня отримання заяви про видачу дозволу на будівництво:
- пункт 14. Відмова у видачі дозволу на будівництво може бути оскаржений забудовником в судовому порядку.
- пункт 15. Видача дозволу на будівництво здійснюється уповноваженими на видачу дозволу на будівництво федеральним органом виконавчої влади, органом виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації або органом місцевого самоврядування без справляння плати.
- пункт 18. Забудовник протягом десяти днів з дня отримання дозволу на будівництво зобов'язаний безоплатно передати до федерального орган виконавчої влади, орган виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації або орган місцевого самоврядування, що видали дозвіл на будівництво, відомості про площу, про висоту і про поверховості планованого об'єкта капітального будівництва, про мережах інженерно-технічного забезпечення, один екземпляр копії результатів інженерних вишукувань і по одному екземпляру копій розділів проектної документації, передбачених пунктами 2, 8-10 частини 12 статті 48 цього Кодексу, або один екземпляр копії схеми планувальної організації земельної ділянки з позначенням місця розміщення об'єкта індивідуального житлового будівництва для розміщення в інформаційній системі забезпечення містобудівної діяльності.
- пункт 19. Дозвіл на будівництво видається на термін, передбачений проектом організації будівництва об'єкта капітального будівництва. Дозвіл на індивідуальне житлове будівництво видається на десять років.
Підводячи підсумки, зауважимо, що проект на житловий будинок не потрібно для отримання дозволу на будівництво. Єдине, що вам потрібно буде замовити в проектної організації або відділі місцевого архітектурного бюро - це схему планувальної організації земельної ділянки. Така схема являє собою план вашої ділянки із зазначенням меж ділянки, червоної лінії забудови, межі допустимих зон будівництва житлових будинків, допустимих зон розміщення господарських будівель і т.д. Передбачувані габаритні розміри вашого майбутнього будинку при цьому, ви звичайно ж повинні будете вказати. Все, інша проектна документація для отримання дозволу на будівництво не потрібна.
