Державна кадастрова (масова) оцінка для цілей оподаткування - російський та зарубіжний досвід. П

Основні положення оцінки земельних ділянок: Термін «земля», як правило, вживається у тому випадку, коли йдеться про неосвоєну власність Термін «земельна ділянка» означає частину території, на якій виконані якісь роботи (поліпшення), що дозволяють використовувати цю ділянку згідно з цільовим призначенням.

Виділяють такі покращення, що проводяться для створення ділянки: зовнішні: влаштування вулиць, тротуарів, дренажних та інженерних мереж; внутрішні: планування, озеленення, асфальтування, влаштування випусків для підключення інженерних мереж, комунікацій зв'язку і т.д.

У Земельному кодексі РФ міститься таке визначення земельної ділянки: «Земельна ділянка - частина поверхні землі, що має фіксований кордон, площа, місцезнаходження, правовий статус та інші характеристики, що відображаються в Державному земельному кадастрі та документах державної реєстрації речових прав на землю. Правовий статус земельної ділянки включає: цільове призначення, дозволене використання, форму законного володіння. Земельна ділянка може бути поділеним і неподільним. Неподільнимвизнається земельна ділянка, яка за своїм цільовим призначенням та дозволеним використанням не може бути поділена на самостійні земельні ділянки».

Оцінка землі застосовна як до порожнім, незабудованим землям. Типовий об'єкт нерухомості складається із земельної ділянки та будівель і існує необхідність у визначенні вартості земельної ділянки окремо від наявних на ній поліпшень. Головний елемент земельних відносин – земельна власність.

Оцінюючи земельної ділянки необхідно врахувати пов'язані з нею набір прав. Поширені права, що вимагають оцінки: повне право власності - можливість використання вільної від орендарів ділянки будь-яким законним способом; право оренди – можливість володіння земельною ділянкою за договором оренди. Відповідно до Закону РФ «Про плату за землю» використання землі у нашій державі є платним. формами платиу ньому названі: земельний податок, орендна плата, нормативна ціна землі (для купівлі та викупу земельних ділянок).

У Росії її більшість земель не продається, а здається у найм, тому часто оцінювачі визначають не вартість земельної ділянки, а вартість прав його аренды. Оцінка прав оренди застосовується щодо ціни продажу права оренди земельної ділянки, щодо вартості об'єкта, частиною якого є земельна ділянка, що орендується, та при оцінці збитків від розірвання договору оренди.

Оцінка масова та одиничних об'єктів земельної власності: Моделі масової оцінки орієнтовані на відтворення ринку одного або кількох варіантів землекористування на широкій географічній території. На виконання масової оцінки потрібні значний персонал; розробка стандартної методики, яка здатна уніфікувати процедуру оцінки великої кількості об'єктів власності на конкретну дату; використання статистичних методів, як у процесі оцінки, так перевірки якості виконаної оцінки. Масова оцінка якнайкраще підходить для оподаткування. Оцінка одиничних об'єктів власності на конкретну дату виконується зазвичай невеликою кількістю персоналу, рішення приймається одним фахівцем. Якість виконаної роботи визначається шляхом зіставлення з реальними продажами аналогічних об'єктів.

Аналіз найкращого та найефективнішого використання землі. Підвищення ефективності використання муніципальних земель.

Поняття найкращого та найефективнішого використання(ННЕІ) - ймовірне та дозволене законом використання об'єкта оцінки з найкращою віддачею, причому неодмінними умовами такого використання є: фізична можливість, належне забезпечення та фінансова виправданість подібних дій.

Аналіз ННЕІ покликаний виявитинайкраще і найефективніше використання, по-перше, ділянки, як незабудованої (якщо площадка вже забудована, то слід зробити припущення, що будівлі відсутні, і ділянка вільна або може бути звільнена шляхом зносу наявних будівель та споруд), по-друге, - з вже наявними поліпшеннями.

Критерії аналізу: Фізична можливість - фізична можливість найкращого та найефективнішого використання об'єкта оцінки Допустимість з погляду законодавства - характер передбачуваного використання суперечить законодавству, обмежує дії власника (користувача) об'єкта. Фінансова доцільність – допустимий з погляду закону порядок використання об'єкта має забезпечити чистий дохід власнику майна. Максимальна продуктивність - крім отримання чистого доходу як такого, найкраще та оптимальне використання передбачає або максимізацію чистого доходу власника, або досягнення максимальної вартості самого об'єкта. Потенціал розташування - доступність ділянки (під'їзд до неї), незручності розташування земельної ділянки, приховані небезпеки розташування. Ринковий попит - наскільки запланований варіант використання земельної ділянки цікавить цьому ринку й у місцевості. Аналізується рівень попиту та пропозиції на всі об'єкти нерухомості різного функціонального призначення. Аналізуються переваги нерухомості, що забезпечують її конкурентну здатність та недоліки.

Підвищення ефективності використання міських земель:

Особливу категорію є міські землі. На їхню цінність впливають величина міста та його виробничо-господарський потенціал, рівень розвитку інженерної та соціальної інфраструктури, регіональні природні, екологічні та ін. фактори. На цінність тієї чи іншої ділянки одні й ті самі фактори можуть протилежно впливати: інтенсивний рух транспорту небажаний для житлового району, але збільшує вартість ділянки для цілей торгівлі; розміщення щодо навчальних закладів та торгових центрів, естетичні переваги та зручності, що враховуються при оцінці земель під житлове будівництво, практично не впливають на цінність територій, орієнтованих на промисловий розвиток; для них важливі транспортна інфраструктура та економічне зонування.

Щоб земельна власність використовувалася більш ефективно, тобто приносила максимальний дохід від використання і сприяла поліпшенню загального інвестиційного клімату, необхідні подальший розвиток ринкових відносин на земельному ринку, орієнтація на ринкову ситуацію, що склалася, і вимоги ринку. Необхідна реалізація процесів оподаткування, оренди та викупу міських земель на основі її ринкової вартості. При цьому досягається справедливий розподіл податкового навантаження, стимулювання ефективного використання та активізація інвестицій у реконструкцію та розвиток у процесі реструктуризації території.

Підходи та методи оцінки земель.

Нормативний спосіб полягає у визначенні нормативної вартості землі. Використовується при передачі, викупі землі у власність, встановленні спільної сумової (часткової) власності понад безкоштовну норму, передачу у спадок або дарування, отримання кредиту під заставу, вилучення для державних або громадських потреб. Землі міст оцінюються з урахуванням щільності забудови, престижності району, характеру навколишнього землекористування, екологічного стану, інженерно-транспортного облаштування та інших. У ринкових умов за наявності необхідної інформації доцільно застосовувати методи, засновані на аналізі ринкових даних.

Метод порівняння продажів є найпростішим і ефективнішим методом оцінки, що може використовуватися для оцінки і фактично вільної, і імовірно вакантної землі; дозволяє визначити конкретну ціну земельної ділянки шляхом внесення відсоткових поправок до цін продаж аналогів. За відсутності інформації про ціни угод із земельними ділянками допускається використання цін пропозиції (попиту). Метод дає досить точні результати лише на розвиненому інформаційно-відкритому конкурентному ринку. Російський земельний ринок не відповідає цим вимогам, вартість земельної ділянки неможливо визначити, виходячи з інформації про операції продажу ділянок-аналогів. Метод капіталізації земельної ренти заснований на тому, що за наявності достатньої інформації про ставки оренди земельних ділянок можна проводити визначення вартості цих ділянок як поточної вартості майбутніх доходів у вигляді орендної плати за земельну ділянку, що оцінюється. Вихідні дані для капіталізації отримують із порівняння продажів орендованої землі та величин орендної плати. На основі отриманої орендної ставки ринкова вартість ділянки визначається за прибутковим підходом зазвичай із застосуванням методу прямої капіталізації. Формула розрахунку вартості земельної ділянки має вигляд:

Де VL – вартість земельної ділянки, IL – дохід від володіння землею, RL – ставка капіталізації для землі. Ставка капіталізації визначається розподілом величини земельної ренти за аналогічними земельними ділянками на ціну їх продажу або збільшенням безризикової ставки віддачі на капітал на величину премії за ризик, пов'язаний з інвестуванням капіталу в земельну ділянку, що оцінюється.

Метод розподілу (метод співвідношення, співвіднесення) - визначення складової вартості земельної ділянки на підставі відомого співвідношення вартості землі та покращень у майновому комплексі. Метод виділення (вилучення) застосовується для оцінки забудованих земельних ділянок, якщо є інформація про ціни угод аналогічними об'єктами нерухомості. Метод передбачає таку послідовність дій: визначення елементів порівняння об'єктів; визначення відмінностей кожного аналога від об'єкта оцінки; розрахунок та внесення коригувань щодо кожного з елементів порівняння; розрахунок ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, що включає оцінювану земельну ділянку, шляхом обґрунтованого узагальнення скоригованих цін аналогів; розрахунок вартості заміщення або вартості відтворення поліпшень земельної ділянки, що оцінюється; розрахунок ринкової вартості оцінюваної земельної ділянки шляхом віднімання з ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінювану земельну ділянку, вартості заміщення або вартості відтворення поліпшень земельної ділянки. Метод виділення застосовуєтьсяКоли внесок поліпшень у загальну ціну ділянки невеликий, рекомендується для оцінки заміських ділянок (для яких вклад поліпшень малий і досить легко визначається), застосовується за відсутності даних про продаж земельної ділянки на околиці. Метод є найефективнішимв умовах пасивного ринку (відсутні дані про продаж вільних земельних ділянок) з урахуванням особливостей вихідної інформації та моделі отримання потрібної вартості. Вартість земельної ділянки в загальному вигляді визначається за формулою: , де Сз – вартість земельної ділянки, С – вартість об'єкта, Су – вартість поліпшень.

Метод залишку ґрунтується на техніці інвестиційної групи для фізичних складових. Метод застосовується для оцінки забудованих і незабудованих ділянок, якщо є можливість забудови земельної ділянки, що оцінюється, поліпшеннями, що приносять дохід. Вартість землі визначають у результаті капіталізації частини доходу, що належить до землі. Основні етапи методу залишку землі: визначається чистий операційний дохід усієї власності на основі ринкової ренти та передбачуваних операційних витрат; визначається чистий операційний дохід, що відноситься до будівлі (будівлі); чистий операційний дохід, який належить до земельній ділянці, капіталізується в показник вартості через норму капіталізації землі.

p align="justify"> Метод розбивки на ділянки (підхід з точки зору розвитку) використовується при оцінці землі, придатної для поділу на індивідуальні ділянки. Складається з наступних етапів: визначення розмірів та кількості індивідуальних ділянок; розрахунок вартості освоєних ділянок за допомогою методу порівняння зіставних продажів; розрахунок витрат та графіка освоєння передбачуваного періоду продажу та розумного підприємницького прибутку; відрахування всіх витрат на освоєння та підприємницького прибутку з передбачуваної сумарної ціни продажу ділянок для визначення чистого виторгу від продажу нерухомості після завершення освоєння та продажу індивідуальних ділянок; вибір ставки дисконту, що відображає ризик, пов'язаний з періодом передбачуваного освоєння та продажу.

Витратний підхідзаснований на припущенні про те, що розумний інвестор, не заплатить за ціну, що оцінюється, більшу, ніж та, в яку обійдеться придбання відповідної землі і зведення на ній ідентичних або аналогічних за призначенням і якістю поліпшень. Тобто сума витрат за створення ідентичних чи аналогічних поліпшень є прийнятним орієнтиром щодо вартості оцінюваної землі з допомогою витратного підходу.

Прибутковий підхідзаснований на уявленні про те, що вартість землі, що оцінюється, залежить від величини доходу, який може бути витягнутий власником з факту володіння цією землею. При застосуванні даного підходу аналізується здатність оцінюваної землі генерувати певний дохід, який зазвичай виявляється у формі доходу від її експлуатації та доходу від подальшого (можливого) продажу. Визначення вартості оцінюваної землі доходним підходом, ґрунтується на визначенні поточної вартості майбутніх чистих доходів від володіння цією землею (з урахуванням фактору часу).

Порівняльний підхідзаснований на принципі заміщення, суть якого в тому, що раціональний інвестор (покупець) не заплатить за землю, що оцінюється, суму, більшу, ніж та, в яку обійдеться придбання на ринку подібного об'єкта, що володіє такою ж корисністю. Тобто ціни, заплачені на ринку за аналогічні або порівняні земельні ділянки, повинні відображати ринкову вартість землі, що оцінюється.

Система податків та зборів у сфері нерухомого майна. Поняття та загальні положення про оподаткування нерухомості.

Основне угруповання податків і зборів на ринку нерухомості формується за найбільш практично значущою суб'єктною ознакою, що відображає суб'єктно-об'єктні відносини власності - відносини людей (фізичних осіб) та господарюючих одиниць (підприємств, організацій) до предметів нерухомого майна, тобто за категоріями платників податків, які володіють, користуються та розпоряджаються різними об'єктами нерухомості: 1. Податки, що обчислюються та стягуються з фіз. осіб. При цьому до фізичних осіб – платників податків та (або) зборів у сфері нерухомості відносяться: відповідні податкові резиденти; фіз. особи, які є податковими резидентами РФ, але одержують доходи джерел (нерухомості), розташованих у РФ. 2. Податки з підприємств – юр. осіб, утворених відповідно до законодавства РФ, а також іноземних фірм (компаній), які мають цивільну правоздатність і створені відповідно до законів іноземних держав, міжнародних організацій, їх філій та представництв, створених на території РФ.

НК РФ виділяє 3 виду податків та зборів: Федеральні - встановлюються НК та обов'язкові до сплати на всій території РФ; регіональні - встановлюються відповідно до ПК, вводяться в дію законами суб'єктів РФ та стягуються лише на території відповідних суб'єктів; місцеві - запроваджуються відповідно до ПК нормативними правовими актами представницьких органів місцевого самоврядування та діють на території відповідних муніципальних утворень.

В організаційному відношенні з об'єктів оподаткування всі податки та збори в галузі нерухомості можна поділити на дві взаємопов'язані, але такі, що мають специфічні особливості, різновиди: податки на нерухомі об'єкти як упредметнений інвестиційний капітал у формі майна, що використовується для задоволення особистих потреб або здійснення бізнесу, що періодично виплачуються протягом усього періоду знаходження майна у власності фізичних, а також і у володінні та користуванні юридичних осіб; податки та збори, що виплачуються при здійсненні з об'єктами нерухомості угод купівлі-продажу, дарування, успадкування, здавання в оренду, іпотеки та ін.

За фізичною природою об'єктів нерухомості та їх функціонально-цільовим призначенням виділяються такі види податків та зборів: земельний податок; лісовий податок; податок на користування надрами; податок на відтворення мінерально-сировинної бази; податок на водно-повітряні транспортні засоби, що підлягають державній реєстрації та прирівняні до нерухомих предметів.

Оподаткування нерухомості будується на основі наступних принципів: Загальності - кожна особа має сплачувати встановлені законом податки та збори; Справедливості та диференціації - рівень податкових ставок повинен враховувати фактичні можливості платника податків на основі вартості його нерухомого майна; Обов'язковість - будь-яка держава не може існувати без податків, то сплата їх неминуча; Рівності – перед податком усі рівні. Податки та збори не можуть бути дискримінаційними та застосовуватися по-різному виходячи з політичних, ідеологічних, етнічних, конфесійних та інших аналогічних відмінностей між платниками податків. Неприпустима диференціація ставок податків та зборів, а також пільг залежно від форми власності, громадянства фізичних осіб та місця походження капіталу.

Для цілей оподаткування важливе значення має й визначення взаємозалежних юридичних та фізичних осіб, відносини між якими можуть впливати на умови або економічні результати їхньої діяльності або діяльності осіб, які вони представляють. До складу взаємозалежних осіб включаються організації та (або) фізичні особи, якщо: одна організація безпосередньо та (або) опосередковано бере участь в іншій організації у розмірі понад 20%; одна фізична особа підпорядковується іншій фізичній особі за посадовим становищем; особи перебувають у відповідності до сімейного законодавства РФ у шлюбі, відносинах спорідненості чи властивості, усиновлювача та усиновленого, а також піклувальника та опікуваного.

Модель життєвого циклу підприємства та організаційний розвиток. Чинники, що впливають розвиток підприємства.

Модель життєвого циклу організацій Леона Данкопредставляє класичний варіант життєвого циклу будь-якої організації. По горизонтальній осі відкладено час чи вік організації: молодий – зрілий; по вертикальній осі – зміна розміру організації. Під розміром організації можна розуміти різні параметри (наприклад, зміна річного обороту, балансову вартість активів чи чисельності зайнятих для підприємства) чи розглядати ці критерії у комплексі. Перехід від одного етапу до ін може здійснюватися поступово або досить різко і болісно, ​​супроводжуючись кризами. При цьому змінюються типи організаційних структур та культур. Для ефективного управління організацією керівництво має розуміти, які етапи у своєму розвитку проходить організація і які кризи супроводжують цей розвиток.

Модель життєвого циклу організацій Ларрі Грейнера. На думку Грейнера, найбільше значення побудови моделі організаційного розвитку мають п'ять ключових чинників: вік організації, розмір організації, етапи еволюції, етапи революції, темпи зростання галузі. Відповідно до цієї моделі життєвий цикл організації складається з п'яти етапів (фаз) еволюції та революції на життєвому шляху організації, званих "стадіями зростання". Кожна стадія починається з періоду розвитку, далі йде стійке зростання і стабільність, закінчується революційним періодом організаційних змін. Кожна стадія – одночасно наслідок попередньої та причина наступної стадії. Кожен еволюційний період характеризується домінуючим стилем управління, що використовується для підтримки зростання, у той час як кожен революційний період характеризується домінуючою проблемою управління, яка має бути вирішена до того, як зростання може бути продовжено. Перехід у нову стадію життєвого циклу визначає нові правила, за якими організація повинна здійснювати внутрішнє функціонування та підтримувати взаємини із навколишнім середовищем. Важливий висновок кожної стадії у тому, що й організація прагне до продовження зростання, то подальші дії її керівництва детально визначені. Чим вище темпи зростання галузі, у якій працює організація, тим швидше вона переходить з однієї стадії на ін. Стадії зростання організаціїта відповідні їм кризи: зростання через креативність (творча фаза зростання) – криза лідерства; зростання через директивне керівництво (спрямоване зростання) – криза автономії; зростання через делегування – криза контролю; зростання через координацію – криза заборон; зростання через співпрацю - криза психологічної втоми чи довіри.

Розвиваючи ідеї Грейнера, Адізес припустив, що з організаціями відбувається те саме, що й з живими організмами – вони народжуються, ростуть, старіють та вмирають. Відповідно до його моделі в процесі життєдіяльності організації можна виділити десять закономірних послідовних етапів життєвого циклу, які з достатнім ступенем умовності можна згрупувати у два великі етапи: етап зростання та етап старіння. Етапи: Етап перший. Виходжування. Компанії ще нема, але є ідея. Етап другий. Немовля. На даному етапі компанія не має ще чіткої структури та системи розподілу повноважень та відповідальності, засновник, можливо, працює найбільше. Етап третій. Дитинство("давай давай"). Справи компанії йдуть успішно, і вона починає працювати дедалі продуктивніше, долаючи перші перешкоди. Етап четвертий. Юність.Компанія дуже сильно змінюється на цьому етапі. Навіть якщо все було благополучно на попередніх етапах, настає момент, коли без порядку, системи та дисципліни подальший розвиток неможливий. У засновника компанії виникає потреба у зміні структури компанії та делегуванні повноважень. Етап п'ятий. Розквіт. На стадії розквіту організація одночасно гнучка та керована. Вона має відносно чітку структуру, прописані функції, системи заохочення та покарання. Співробітники – головний актив у компанії, їм приємно працювати в таких умовах, вони талановиті та скромні, з них виходять чудові командні гравці. Етап шостий. Стабілізація(Пізній розквіт). На цьому етапі форма починає переважати над змістом. Це перша стадія старіння організації, коли компанія поступово відходить від політики швидкого розвитку, захоплення нових ринків та розширення присутності на існуючих. Етап сьомий. Аристократизм. Компанія володіє значними фінансовими коштами, які витрачаються на облаштування своєї діяльності та зміцнення існуючої системи контролю. Етап восьмий. Рання бюрократизація. На цьому етапі функція інтеграції згасає: організація поступово занурюється в ряд складних і часом нерозв'язних структурних конфліктів, які вирішуються шляхом звільнення працівників, але не змінюючи саму структуру. Етап дев'ятий. Пізня бюрократизація. Компанія повністю зосереджується на собі та на внутрішніх проблемах. Етап десятий. Смерть.Смерть підприємства, орієнтованого на клієнта, відбувається відразу після того, як клієнти масово перестають користуватися послугами цього підприємства.

Основні етапи життєвого циклу організації відповідно до підходу Б. З. Мільнера: Етап підприємництва. Організація перебуває у стадії становлення, формується життєвий цикл продукції. Цілі ще нечіткі, творчий процес протікає вільно, просування до наступного етапу вимагає стабільного забезпечення ресурсами. Етап колективності. Розвиваються інноваційні процеси попереднього етапу, формується місія організації. Комунікації та структура у межах організації залишаються, по суті, неформальними. Члени організації витрачають багато часу на розвиток механічних контактів та демонструють високі зобов'язання. Етап формалізації та управління.Структура організації стабілізується, запроваджуються правила, визначаються процедури. Наголос робиться на ефективність інновацій та стабільність. Органи з вироблення та прийняття рішень стають провідними компонентами організації. Зростає роль вищої керівної ланки організації, процес прийняття рішень стає більш виваженим, консервативним. Ролі уточнені в такий спосіб, що вибуття тих чи інших членів організації бракує серйозної небезпеки. Етап вироблення структури. Організація збільшує випускати продукцію і розширює ринок надання послуг. Керівники виявляють нові можливості розвитку. Організаційна структура стає більш комплексною та відпрацьованою. Механізм ухвалення рішень децентралізований. Етап занепаду. У результаті конкуренції, що скорочується ринку організація стикається зі зменшенням попиту на свою продукцію чи послуги. Керівники шукають шляхи утримання ринків та використання нових можливостей. Збільшується потреба у працівниках, особливо найцінніших спеціальностей. Число конфліктів нерідко зростає. До керівництва приходять нові люди, які намагаються стримати тенденцію до занепаду. Механізм вироблення та прийняття рішень централізований.

Результати роботи підприємств, їх структурних підрозділів та господарських організацій залежать від низки факторів економічного, організаційного, технічного та технологічного характеру. Чинники можуть бути першого, другого, третього, ... n-ного порядку.

За характером дії факторів: на інтенсивні та екстенсивні. До екстенсивнихвідносяться фактори, пов'язані зі зміною кількісних, а не якісних характеристик функціонування підприємства. Як приклад можна навести збільшення обсягу виробництва за рахунок збільшення числа робочих. До екстенсивних відносяться фактори, що відображають обсяг виробничих ресурсів (наприклад, зміни чисельності працівників, вартості основних фондів), їх використання за часом (зміна тривалості робочого дня, коефіцієнта змінності обладнання та ін.), а також невиробниче використання ресурсів (витрати матеріалів на шлюб , Втрати через відходи). Екстенсивні фактори пов'язані з розширенням матеріально-технічної бази підприємств, додатковим залученням матеріальних (товарних) та трудових ресурсів, розвитком економічного потенціалу. . Інтенсивні факторихарактеризують якісну сторону процесу виробництва. Прикладом може бути збільшення обсягу виробництва з допомогою підвищення рівня продуктивність праці. До інтенсивних відносяться фактори, що відображають ефективність використання ресурсів або сприяють цьому (наприклад підвищення кваліфікації працівників, продуктивності обладнання, впровадження прогресивних технологій). Інтенсивні чинники пов'язані з найефективнішим використанням досягнень науково-технічного прогресу, передової технології. Вони забезпечують розвиток економіки за рахунок підвищення продуктивності суспільної праці, покращення використання матеріальних (товарних), трудових, фінансових ресурсів. Під інтенсивними факторами розуміється відображення ступеня зусилля підприємства, працівників щодо поліпшення діяльності підприємства, що відображаються в системі різних показників ефективності, не лише за змістом, а й за вимірниками. Вимірювачами інтенсивних факторів можуть бути абсолютні величини у вартісному та натуральному вираженні, відносні величини, виражені у коефіцієнтах, відсотках та ін. Зокрема, продуктивність праці може бути виражена у вартості або кількості продукції для одного працівника в одиницю часу; рівень рентабельності - у відсотках чи коефіцієнтах тощо.

Поняття «криза», класифікація криз.

Криза- переворот, пора перехідного стану, перелом, стан, у якому існуючі засоби досягнення цілей стають неадекватними, у результаті виникають непередбачувані ситуації та проблеми. Основна функція кризи- руйнування тих елементів, які найменш стійкі та життєздатні та найбільшою мірою порушують організованість цілого. Відбувається спрощення системи та зростання її стрункості. В економіці криза руйнує безліч найбільш слабких та найменш доцільно організованих підприємств, відкидаючи застарілі способи виробництва та форми організації підприємств на користь більш сучасних . Причиною кризиможуть бути і суспільні відносини у всіх видах їхнього прояву.

Економічні кризивідбивають гострі протиріччя економіки країни чи економічному стані окремого підприємства, фірми. Це кризи виробництва та реалізації товарів, взаємовідносин економічних агентів, кризи неплатежів, втрати конкурентних переваг, банкрутства та ін. У групі економічних криз окремо можна виділити фінансові кризи. Вони характеризують суперечності у стані фінансової системи чи фінансових можливостях фірми. Це кризи фінансового вираження економічних процесів. Соціальні кризивиникають при загостренні протиріч або зіткненні інтересів різних соціальних груп або утворень: працівників і роботодавців, профспілок і підприємців, працівників різних професій, персоналу та менеджерів та ін. , наприклад, щодо стилю управління, невдоволення умовами праці, ставлення до екологічних проблем, з патріотичних почуттів. Особливе становище у групі соціальних криз займає політична криза- Криза в політичному устрої суспільства, криза влади, криза реалізації інтересів різних соціальних груп, класів, в управлінні суспільством. Політичні кризи, як правило, зачіпають усі сторони розвитку суспільства та переходять у кризи економічні. Організаційні кризивиявляються як кризи поділу та інтеграції діяльності, розподілу функцій, регламентації діяльності окремих підрозділів, як відділення адміністративних одиниць, регіонів, філій чи дочірніх фірм. Психологічні кризитакож нерідкі у сучасних умовах соціально-економічного розвитку. Це кризи психологічного стану людини. Вони проявляються у вигляді стресу, що набуває масового характеру, у виникненні почуття невпевненості, паніки, страху за майбутнє, незадоволеності роботою, правовою захищеністю та соціальним становищем. Це кризи у соціально-психологічному кліматі суспільства, колективу чи окремої групи. Технологічна кризавиникає як криза нових технологічних ідей за умов явно вираженої потреби у нових технологіях. Це може бути криза технологічної несумісності виробів або криза відторгнення нових технологічних рішень. У узагальненому плані такі кризи можуть бути кризами науково-технічного прогресу – загострення протиріч між його тенденціями, можливостями, наслідками. Наприклад, нині переживає очевидна криза ідея мирного використання атомної енергії, будівництва атомних електростанцій та кораблів.

З безпосередніх причин виникнення кризи поділяються на природні, суспільні, екологічні. Перші викликаніприродними умовами життя та діяльності людини. До причин таких криз належать землетруси, урагани, пожежі, кліматичні зміни, повені. Все це не може не позначатися на економіці, психології людини, соціальних та політичних процесах. За певних масштабів такі явища природи породжують кризи.

У сучасних умовах велике значення має розуміння та розпізнавання криз взаємовідносини людини з природою. екологічних.Це кризи, що виникають за зміни природних умов, викликаних діяльністю людини, - виснаження ресурсів, забруднення довкілля, виникнення небезпечних технологій, нехтування вимогами законів природної рівноваги.

За масштабами проблематики: мікроекономічні– охоплюють певну групу питань чи проблем; макроекономічні– охоплюють окремі галузі чи сфери загалом.

За регулярністю появи: періодичні кризи - повторюються регулярно і, як правило, характеризуються схожістю перебігу; вони передбачувані і тому до них можна підготуватися; проміжні кризи – є менш гострими та тривалими, часто перериваються на якомусь етапі. За ступенем передбачуваності: передбачувані – часто наступають як етап розвитку, прогнозовані та викликаються об'єктивними причинами: потреба реструктуризації виробництва, зміна структури інтересів під впливом науково-технічного прогресу; непередбачувані (несподівані, випадкові) – результат прорахунків в управлінні, помилки у прогнозуванні. За ступенем відкритості протікання: явні – легко виявляються та протікають помітно; «підводне каміння» малоймовірне; латентні (приховані) – найбільш небезпечні, оскільки у початкових стадіях практично непомітні, виявляються вже за виявленні великих протиріч. По глибині процесів: легкі – такі кризи протікають досить м'яко; нетривалі, легко прогнозовані та керовані; глибокі – мають затяжний характер, протікають складно; Часто викликають руйнування різних структур соціально-економічної системи, можуть призвести до більш масштабних і небезпечних форм кризи.

Вся сукупність криз поділяється на затяжні та короткочасні.Чинник часу у кризових ситуаціях відіграє важливу роль. Затяжні кризи, як правило, проходять болісно та складно. Вони часто є наслідком невміння керувати кризовими ситуаціями, нерозумінням сутності та характеру кризи, її причин і можливих наслідків.

Поняття «банкрутство» та її види. Банкрутство у розвинених країнах.

Банкрутство(фінансовий крах, розорення) - це підтверджена документально нездатність суб'єкта господарювання платити за своїми борговими зобов'язаннями та фінансувати поточну основну діяльність. Види:Перший вид – банкрутство бізнесу, пов'язане з неефективним управлінням підприємством, невмілою маркетинговою стратегією, нераціональним витрачанням ресурсів тощо; другий вид - банкрутство власника, викликане відсутністю інвестицій у оборотний капітал для здійснення простого відтворення (навіть за наявності попиту на продукцію на ринку) та у розвиток виробництва для підтримки ринкової вартості підприємства; третій вид - банкрутство виробництва, коли під впливом перших двох факторів випускається неконкурентоспроможна продукція та потрібна диверсифікація цього виробництва.

У законодавчій та фінансовій практиці виділяють також такі види банкрутства підприємств: Реальне банкрутство - характеризує повну нездатність підприємства відновити у майбутньому періоді свою фінансову стійкість та платоспроможність у силу реальних втрат капіталу, що використовується. Технічне банкрутство. Використовуваний термін характеризує стан неплатоспроможності підприємства, викликане суттєвим простроченням його дебіторської заборгованості. У цьому розмір дебіторську заборгованість перевищує розмір кредиторську заборгованість підприємства, а сума його активів значно перевищує обсяг його фінансових зобов'язань. Умисне банкрутство характеризує навмисне створення (або збільшення) керівником чи власником підприємства його неплатоспроможності; завдання ними економічної шкоди підприємству в особистих інтересах або в інтересах інших осіб; свідомо некомпетентне фінансове управління. Виявлені факти навмисного банкрутства переслідуються у кримінальному порядку. Фіктивне банкрутство характеризує явно неправдиве оголошення підприємством про свою неспроможність з метою введення в оману кредиторів для отримання від них відстрочки (розстрочення) виконання своїх кредитних зобов'язань або знижки із суми кредитної заборгованості.

Завдання, що вирішуються за допомогою законів про банкрутство у країнах з ринковою економікою: максимальне використання існуючихможливостей "порятунку" підприємства або його частин, які за допомогою процедури банкрутства можуть бути відновлені, щоб у подальшому зробити свій внесок в економіку країни. В той же час держава підтримує захист активівпідприємства-боржника на користь кредиторів та розподіл цих активів відповідно до Закону з метою максимального задоволення вимог кредиторів. Закон визначає порядок повернення боргів кредиторам за допомогою розподілу виручки від продажу активів та/або у вигляді акцій реорганізованого діючого підприємства, або використання відстрочки або скорочення боргу підприємства у разі можливості відновлення його платоспроможності (мирова угода). І, нарешті, законодавчо забезпечено механізм розгляду справ про порушення та зловживання в управлінні збанкрутілими підприємствами та анулювання неправомірних угод.

Відповідно до концепції банкрутства, процедури, що реалізують вищеописані завдання, забезпечують інтереси і боржників, і кредиторів. Боржник або його бізнес може бути звільнений від боргів, що виникли внаслідок збиткової господарської практики, а також продовження реалізації колишньої управлінської стратегії. Кредитори ж зацікавлені у встановленні відповідального контролю чи спостереження за справами боржника, скорочення його збитків і, - якщо бізнес боржника вдається зберегти, - збереження ділових відносин із боржником у майбутньому.

Як показує практика більшості країн із розвиненою ринковою економікою (США, Канада, Великобританія, Австралія, Швеція, Нідерланди та ін.), одним із ключових елементів сучасної системи економічної неспроможності є наявність спеціального державного органу (відомства) з конкретними обов'язками з питань банкрутства. Державний орган з банкрутства Швеції перебуває у єдиній системі з податковою службою та органами судового виконання і полягає у спільній компетенції Міністерства фінансів та Міністерства юстиції. Цей орган, що має відділення у всіх провінціях країни, контролює та регулює здійснення процедур неспроможності.

Земля – найважливіший природний ресурс, основа життя. І лише тому є безцінною. Багатьом сама постановка питання ціну землі здається принципово неприйнятною. Жан-Жак Руссо вигукував: «…ви загинули, якщо забудете, що плоди землі – для всіх, а сама вона – нічия». А один з найвизначніших мислителів і письменників США Ралф Уолдо Емерсон зазначав: «Придбавши у власність землю, стаєш власністю землі».

Але люди вже давно продають та купують землю. І однією з нагальних потреб існування ринку є оцінка вартості землі.

Поняття оцінки земель

Оцінка вартості землі дає можливість перевести розмову про неї у «грошову» площину, розглядати як товар. Оцінка землі – це оцінка ділянки землі, оскільки саме земельні ділянки (тобто частини земної поверхні, межі яких описані та засвідчені в установленому порядку), а не земля «взагалі», є предметом цивільного обороту.

Під час здійснення оціночної діяльності використовується кілька видів вартості земельних ділянок. У статті 66 «Оцінка землі» Земельного кодексу Російської Федерації (ЗК РФ) йдеться про два види вартості: ринкову та кадастрову. Щодо земельних ділянок ще говорять про інвестиційну вартість.

При визначенні ринкової вартості земельної ділянки визначається найімовірніша ціна, за якою вона може бути відчужена на дату оцінки на відкритому ринку в умовах конкуренції. У цьому боку угоди діють розумно, маючи всієї необхідної інформацією, але в величині ціни угоди не відбиваються будь-які надзвичайні обставини.

Оцінюючи ринкової вартості земельної ділянки приймаються до уваги цільове призначення, дозволене використання, права нього інших осіб крім власника. Зі зміною будь-якого з цих правових параметрів ринкова вартість земельної ділянки змінюється.

У статті викладено концепцію кадастрової оцінки, наведено приклади побудови систем масової оцінки у різних країнах, а також доведено переваги нововведень у відповідний сегмент російського законодавства.

Райнхольд Весселі, Антон Ланкін
Державна кадастрова (масова) оцінка для цілей оподаткування – російський та зарубіжний досвід
"Економічні стратегії", №02-2008, стор. 124-131

Вступ та передісторія

Автори цієї статті з 1998 р. працювали спільно в рамках реалізації чотирьох проектів Програми Європейського союзу ТАСІС, націлених на підтримку земельної реформи у Росії. Ці проекти включали наступні основні напрямки:

• Розвиток системи кадастру у Росії у частині правової, інституційної та технічної основи.
  
• Територіальне планування.
  
• Розвиток системи кредитування під заставу нерухомості.
  
• Оцінка нерухомості для цілей оподаткування.
  

Протягом цього десятирічного періоду кадастр у Росії зазнав трансформації від земельного кадастру до всеосяжного кадастру нерухомості як правової основі ідентифікації та обліку об'єктів нерухомості, на основі якої встановлюються права власності та інші права.

Сьогодні кадастр є основою реалізації безлічі соціально значущих функцій (див. рис. 1).

Кадастрова (масова) оцінка з метою оподаткування стала ключовим питанням економічного розвитку та майбутньою фінансовою основою бюджетів муніципальних утворень. На жаль, запропоновані раніше у рамках проекту Закону про державний кадастр нерухомості положення, що регламентують процес державної кадастрової оцінки, були виключені з прийнятої версії цього закону, що залишає невирішеним низку питань.
Існуюча в Росії концепція масової оцінки для цілей оподаткування, навіть не будучи повністю реалізованою, з погляду законодавства є прикладом сучасної системи, що перевершує багато подібних систем, вже реалізованих за кордоном, крім, можливо, систем, що використовуються в деяких штатах США.

Концепція кадастрової (масової) оцінки як основи для оподаткування нерухомості

Одним з найважливіших завдань проекту Європейського союзу ТАСІС "Реформування земельних та майнових відносин II" є надання сприяння органам влади Російської Федерації, зокрема Федеральному агентству кадастру об'єктів нерухомості та Міністерству економічного розвитку та торгівлі, у процесі запровадження нової системи масової кадастрової оцінки як база оподаткування нерухомого майна.

Два попередні проекти ТАСІС надали підтримку в частині запровадження системи масової оцінки в Російській Федерації:

• У рамках Проекту Європейської консультаційної служби "Консультації з питань земельної політики" ("Розвиток системи державної кадастрової оцінки земель у Росії") у 2001 р. було проаналізовано хід кадастрової оцінки міських та сільськогосподарських земель у пілотних регіонах.
  
• Проект "Підтримка впровадження механізмів регулювання земельних та майнових відносин", реалізований у 2003-2005 рр., дозволив надати технічну підтримку кадастровому агентству у підготовці до впровадження нової системи масової кадастрової оцінки.
  

Загальні передумови

У Російській Федерації готується до впровадження нова система оподаткування нерухомого майна на основі вартості відповідного майна, наближеного до ринкової. Перед Федеральним агентством кадастру об'єктів нерухомості було поставлено завдання створення податкової бази на тій підставі, що кадастр об'єктів нерухомості є єдиним та найповнішим переліком об'єктів нерухомості.

В принципі, існують дві основні моделі, які використовуються у різних країнах для встановлення податкової бази для оподаткування майна:

• модель, що базується на заздалегідь визначеній вартості ("нормативній вартості"), що встановлюється державою;
  
• модель, що базується на ринковій вартості або вартості, наближеній до ринкової.
  

Визначення бази оподаткування на основі нормативної вартості видається більш "простим" з точки зору порядку здійснення оцінки: у цьому випадку не залишається місця сумнівам, так як йдеться про абстрактну величину. Водночас застосування вартості, наближеної до ринкової, пов'язане з певними труднощами, а саме:

• ринки нестійкі;
  
• Потрібний дуже ретельний і більш дорогий підхід до розрахунку (оцінки) ринкової вартості.
  

Однак є досить переконливі аргументи на користь застосування ринкової або наближеної до ринкової вартості при оподаткуванні нерухомого майна.

По-перше, є питання справедливості. Нормативна вартість, свідомо встановлена ​​урядовими органами, навіть у тому випадку, якщо вони користуються якоюсь системою, є несправедливою щодо власника майна, а також суспільства в цілому. Така система перешкоджає рівному відношенню до всіх власників через різну вартість їх активів.

По-друге, існує взаємозв'язок між вартістю нерухомого майна та загальною економічною ситуацією, особливо щодо інвестицій в інфраструктуру, що підвищують вартість нерухомого майна. Можна розглядати цей взаємозв'язок як процес розподілу економічних вигод між державою та громадянами або як заохочення зусиль держави щодо покращення економічної політики та збільшення обсягів інвестицій в інфраструктуру та загалом підвищення рівня життя громадян.

Концепція оцінки

Поняття права власності, а також пов'язані з ним трансакції, такі як продаж та купівля, оподаткування та заставне кредитування, передбачають необхідність визначення вартості нерухомого майна. Це досить складний процес. Згодом сформувалися емпіричні правила та міжнародні стандарти, які сьогодні вважаються основними принципами та правилами оцінки, що використовуються професійними оцінювачами.

Теорія та практика оцінки вартості нерухомого майна спирається на три підходи, що мають свої особливості (див. табл. 1).

Масова оцінка

Якщо належить оцінити велику кількість об'єктів нерухомості, індивідуальна оцінка стає складною і дорогою. Тому виникла потреба у розробці концепції масової оцінки, яка відповідала завданням визначення вартості великої кількості об'єктів нерухомості (переважно з метою оподаткування). В рамках цього методу проводиться аналіз представницької вибірки реальних або передбачуваних угод, після чого отримані дані вважаються типовими для всіх об'єктів одного і того ж класу, подібних за місцем розташування, розміром, якістю і т.д.

Таким чином, "масову оцінку" можна визначити як "систематичну оцінку групи об'єктів нерухомості на задану дату з використанням стандартних процедур із застосуванням загальних даних на основі статистичної їх обробки".

Основні переваги масової оцінки з метою оподаткування:

• час (з огляду на те, що результати зазвичай оновлюються щорічно);
  
• витрати – масова оцінка коштує значно дешевше, ніж індивідуальна оцінка;
  
• можливості об'єктивного та неупередженого аналізу впливу ринку (статистично та географічно);
  
• можливість проводити вибірку, пошук, порівняння та виявлення відмінностей об'єктів нерухомості, використовуючи великий обсяг інформації;
  
• цілісність результатів оцінки (справедливість під час розрахунку вартості, т.к. кожен об'єкт обробляється однаково);
  
• наявність великого обсягу даних для обґрунтування та захисту результатів.
  

Основними труднощами, з якими пов'язане застосування цієї концепції, є:

• якість та надійність вихідних даних, особливо щодо реальних цін угод, а також інших важливих факторів;
  
• наявність функціонуючого ринку нерухомості та достатньої вибірки для дослідження;
  
• наявність програмного забезпечення статистичної обробки даних, необхідного для аналізу вибірки та побудови прийнятної моделі.
  

Міжнародний досвід побудови систем масової оцінки

В індивідуальній оцінці нерухомості використовується три класичні методи оцінки. Масова оцінка, необхідність застосування якої описана вище, також має будуватися цих принципах.

Масова оцінка використовується переважно для цілей оподаткування, а також у деяких випадках для територіального планування та інших подібних цілей у сфері економіки та/або планування. Стандарти та методи оцінки нерухомості прийняті у багатьох країнах світу, включаючи Росію.

Європейські країни використовують широкий спектр методів для встановлення податкової бази, на основі якої розраховується дійсний розмір податку на нерухоме майно.

Приклад Німеччини

У Німеччині в основу оподаткування нерухомого майна покладено так звану "типову вартість об'єкта нерухомості" (Bodenrichtwert). Вона визначається як середня вартість, що залежить від розташування та виражена в євро/м2. Подібна вартість визначається щорічно, публікується та наочно надається населенню.

На незалежну комісію експертів, що складається з професіоналів у різних галузях (геодезистів, оцінювачів, агентів з торгівлі нерухомістю тощо), покладено відповідальність щодо збору інформації про ціни угод, встановлення типової вартості об'єктів нерухомості, створення ринкових звітів, оцінку у разі примусового відчуження майна, а також доповіді до парламенту. Дані для збору інформації про ціни угод надходять із різних джерел, особливо з реальних договорів про продаж, які необхідно декларувати.

Відповідно до адміністративного законодавства можливе подання апеляції до суду. Проте, враховуючи професійну компетенцію членів комісії та особливості процедур збору даних, апеляції – явище нечасте. Подання апеляції не означає відстрочення виплати податків.

Приклади оподаткування нерухомості на основі ринкової вартості США

У Сполучених Штатах оподаткування нерухомого майна є інструментом фінансування діяльності державних установ, особливо шкіл, об'єктів інфраструктури, поліції, розвитку парків тощо. Тому збір податків на нерухоме майно належить до сфери компетенції державних органів та відрізняється широкою різноманітністю методів та ставок. У багатьох штатах оцінка нерухомого майна з метою оподаткування організується лише на рівні округів (районів), і відповідальність неї несе " податковий оцінювач " ( " асесор " ). Для визначення податкової бази застосовуються традиційні способи масової оцінки. Функції підготовки податкового повідомлення та збору податків відокремлені від функцій податкового оцінювача. Прекрасним прикладом сучасної системи масової оцінки з метою оподаткування нерухомого майна може бути система, запроваджена у штаті Колорадо, яка, у певному сенсі, може стати моделлю для впроваджуваної у Росії системи кадастрової (масової) оцінки нерухомості.

Податкове повідомлення (податковий рахунок) містить опис бази оподаткування та інформацію про ставку податку. Відповідно, у цьому випадку можливе подання апеляції з приводу змісту податкового рахунку, яка може стосуватися як податкової бази, так і величини податку. На практиці приводи для подання апеляцій досить обмежені: це можливо в тих випадках, коли об'єкт нерухомості був неправильно охарактеризований за типом, розміром або місцем розташування; також можливі випадки математичних помилок у обчисленнях. Оскільки методологія, що використовується для масової оцінки нерухомості, є затвердженою, перевіреною та відкритою для населення, апеляції рідко зачіпають саму методологію або результати, зумовлені її застосуванням.

Апеляції надсилаються до незалежної Апеляційної ради, що складається зі штатних співробітників. Якщо рішення ради неприйнятне для сторони, яка подала апеляцію, єдиною можливістю є подання апеляції до суду. Однак це відбувається дуже рідко. У будь-якому разі, подання апеляції за жодних умов не є підставою для відстрочення виплати податків. Більше того, невиплата податків у відповідний термін веде до анулювання апеляції.

Новий закон про кадастр нерухомості та державну кадастрову оцінку

Актуальність питань, пов'язаних з організацією державної кадастрової оцінки, зросла з прийняттям Федерального закону від 29 листопада 2004 р. № 141
"Про внесення змін до частини другої Податкового кодексу Російської Федерації та деякі інші законодавчі акти Російської Федерації, а також про визнання такими, що втратили чинність, окремих законодавчих актів (положень законодавчих актів) Російської Федерації", що вносить зміни до Частини II Податкового кодексу Російської Федерації, який вступив до чинність з 1 січня 2006 р. Зазначеним законом було визначено основу формування податкової бази – кадастрової вартості земельної ділянки, – яка визначається в рамках державної кадастрової оцінки.

Сьогодні на федеральному рівні відсутнє якесь спеціальне регулювання у сфері масової кадастрової оцінки з метою оподаткування. Окремі положення містяться в різних федеральних нормативних актах Російської Федерації (Земельний, Податковий кодекси Російської Федерації, Постанови Уряду Російської Федерації № 945 та № 315, Наказ Міністерства економічного розвитку та торгівлі Російської Федерації № 222), але загалом вони не мають комплексного характеру та іноді суперечать один одному.

Новий Федеральний закон від 24 липня 2007 р. № 221-ФЗ "Про державний кадастр нерухомості" набув чинності з 1 березня 2008 р. (за винятком окремих положень). Цей закон регулює кадастровий облік земельних ділянок, об'єктів капітального будівництва, будівель, споруд, приміщень тощо. Згідно з зазначеним Федеральним законом, державний кадастр нерухомості є федеральним державним інформаційним ресурсом. У законі визначено процедури ведення кадастру та обліку (підстави, терміни, об'єкти обліку тощо) реалізації кадастрової діяльності.

Як мовилося раніше вище, на превеликий жаль, становища, регулюючі питання державної кадастрової (масової) оцінки з метою оподаткування, тобто. фіскальну функцію кадастру, що не були включені в текст цього закону.

Передбачається, що вони стануть предметом окремого закону або будуть внесені як зміни до чинного Федерального закону від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ "Про оціночну діяльність у Російській Федерації".

Основними завданнями спеціального законодавства, що регулює питання державної кадастрової (масової) оцінки з метою оподаткування, мають стати:

• створення спеціальних правових вимог до кадастрової (масової та заснованої на вартості) оцінки;
  
• забезпечення координації між правовими та адміністративними аспектами оцінки, оцінкою та подальшим адмініструванням оподаткування;
  
• розмежування повноважень та обов'язків сторін, задіяних у процесі оцінки;
  
• забезпечення міжвідомчого обміну інформацією.
  

Досвід проведення державної кадастрової оцінки земель

На сьогоднішній день нормативно-правову базу державної кадастрової оцінки земель складають Постанову Уряду Російської Федерації № 945 від 25 серпня 1999 р. "Про державну кадастрову оцінку земель" та Постанову Уряду Російської Федерації № 316 від 8 квітня 2000 р. "Про затвердження Правил проведення державної кадастрової оцінки земель.

Урядом Російської Федерації встановлено загальні методологічні принципи державної кадастрової оцінки земель залежно від класифікації земель за цільовим призначенням та видом функціонального використання.

Перший тур державної кадастрової оцінки земель з метою оподаткування був проведений на всій території Російської Федерації у період з 1999 по 2005 р. У більшості суб'єктів Російської Федерації у період з 2006 по 2007 р. вже пройшли роботи з актуалізації результатів кадастрової оцінки таких найважливіших (з точки зору одержуваних податків) категорій земель, як землі населених пунктів, так і землі сільськогосподарського призначення.

Аналіз застосовуваних методик та отриманих результатів показав, що в цілому більшість з них відповідає загальноприйнятим світовим стандартам та принципам масової оцінки для цілей оподаткування, дуже точно і прозоро сформульованим у книзі "Організація оцінки та оподаткування нерухомості" за редакцією відомого вченого та практика масової оцінки Джозефа К .Еккерта.

Перспективи та наслідки

Багато питань, пов'язані з подальшим напрямом розвитку системи кадастру в Росії в цілому (і державної кадастрової оцінки зокрема), були детально висвітлені в недавно опублікованій книзі колишнього керівника Роснерухомості М.В. Мішустіна "Інформаційно-технологічні засади адміністрування майнових податків". Ця монографія є зручним і всебічним інформаційним ресурсом, що містить широкий аналіз різних аспектів, пов'язаних з інформаційними технологіями кадастру та питаннями адміністрування майнових податків у Росії на базі нової єдиної системи державного кадастру нерухомості. Причому державний кадастр нерухомості розглядається в даному контексті як всеосяжне інтегроване багатофункціональне (електронне) джерело офіційної інформації.

Єдиний державний кадастр нерухомості має три основні функції – облікову, фіскальну та інформаційну. Всі ці функції докладно розглянуті у книзі, зокрема з погляду подальшого розвитку та оптимізації системи адміністрування майнових податків.

Книга містить безліч посилань на міжнародний досвід організації систем адміністрування майнових податків, а також аналіз таких основних системоутворюючих питань, як IT-підтримка, технології ведення кадастру, управління просторовими даними, міжвідомча взаємодія та обмін інформацією. Автор також проаналізував вплив розвитку системи кадастру нерухомості на соціальний розвиток через підтримку системи реєстрації прав власності та подальше забезпечення їхньої гарантії державою.

Матеріал структурований таким чином, щоб наголосити на пріоритетах питань створення та подальшого вдосконалення системи адміністрування майнових податків. У книзі аналізується сутність податкового адміністрування, зокрема наведено основні визначення, пов'язані з оподаткуванням нерухомості та системою кадастру та розглянуто основні тенденції їх розвитку, а також правову основу податкового адміністрування та соціально-економічні наслідки впровадження податку не нерухоме майно. Автор пише також про систематичні заходи, необхідні успішного запровадження нової системи кадастру нерухомості у Росії, беручи до уваги як організаційні, і технічні проблеми. Пропонується ряд характеристик та параметрів, що дозволяють оцінити ефективність та продуктивність впровадження нової системи та її подальшого функціонування.

Враховуючи той факт, що система кадастру "народилася" з необхідності реалізації фіскальної функції у багатьох країнах Європи наприкінці XVIII ст., питання, пов'язані з цією функцією, розглянуті дуже докладно. Основним інструментом її реалізації є масова (або інакше податкова) оцінка нерухомості. Автором розглянуто основні підходи та можливі рішення, застосовні в російських умовах, з урахуванням сучасного міжнародного досвіду в цій галузі з акцентом на питання інституційного устрою системи державної (масової) кадастрової оцінки з метою оподаткування.

Перспективи

Автори цієї статті переконані в тому, що згодом процедурні та правові питання, пов'язані з впровадженням системи державної кадастрової (масової) оцінки нерухомості для цілей оподаткування, будуть врегульовані і така система буде успішно реалізована на основі нового державного кадастру нерухомості. Це, безперечно, має позитивно позначитися розвитку регіонів і муніципальних утворень, і навіть сприяти вирішенню питань, що з приватизацією землі.

Економічний вплив нової системи оподаткування нерухомості на муніципальні освіти у Росії

Очевидно, що оподаткування нерухомості (і землі зокрема) на адвалорній основі, крім поповнення бюджетів муніципальних утворень, має стати і стає засобом підвищення ефективності використання ресурсів, насамперед міських земель. Введення системи оподаткування, заснованої на результатах державної кадастрової (масової) оцінки, тягне за собою низку важливих економічних наслідків для розвитку муніципальних утворень та самої системи місцевого самоврядування.

Наслідок 1 – самовизначення та фінансова незалежність муніципалітетів. Оскільки надходження від земельного податку спрямовуються повністю або в основному до муніципального бюджету, муніципалітети отримують велику фінансову незалежність і можуть використовувати такі додаткові кошти для вирішення безпосередніх завдань та задоволення міських потреб.

Наслідок 2 – конкуренція між муніципалітетами. Як наслідок може виникати конкуренція між муніципалітетами з метою (1) залучення бізнесу, (2) створення більш сприятливих умов життя або (3) покращення соціальних умов. Наслідком таких рішень може стати зміна економічної та соціальної структури міст, їхніх взаємин, а також виникнення унікальних відмінних рис.

Наслідок 3 – приватизація міських земель. Використовувану нині у Росії систему оподаткування земель вважатимуться заснованої на ринкової вартості. Муніципалітети що неспроможні оподатковувати свою землю (землю під багатоповерхової забудовою і навколо неї), у своїй маючи обов'язки з підтримці порядку цих територіях тощо. Як результат – муніципалітети схилятимуться до приватизації такої землі на користь власників квартир, що створить основу для концепції кондомініумів.

Наслідок 4 – створення системи кондомініумів. Житловий фонд Росії переважно перебуває у дуже поганому стані. Статистика показує, що середній термін життя будівель, що залишився, становить 15 років.

Концепція кондомініумів, що практикується на Заході, визначає власність як неподільну частину землі та зон загального користування плюс конкретну житлову одиницю (квартиру). Як наслідок – (спів) власники кондомініумів мають зобов'язання щодо підтримки своєї (всієї) власності в належному порядку, що в результаті має збільшити термін життя житлового фонду в Росії.

Висновки

• Кадастрова оцінка нерухомості, проведена з урахуванням науково обгрунтованої методики і з використанням адекватного єдиного програмного забезпечення, робить важливий внесок у економічний розвиток Росії.
  
• Вона посилює можливості фінансового самовизначення муніципальних утворень.
  
• Вона покращить економічні та соціальні умови у всіх муніципальних утвореннях.
  
• У довгостроковій перспективі нова система спонукає муніципальні освіти до подальшої приватизації землі та підтримає розвиток концепції кондомініумів, що допоможе зберегти та продовжити життя житлового фонду в Росії.
  

Висновок

Відсутність концепції інституційної організації проведення оцінки з метою оподаткування та комплексної правової бази (федерального закону), що регулює питання проведення кадастрової оцінки (земель та нерухомого майна) з метою оподаткування, веде до виникнення небезпечної прогалини, яка у майбутньому призведе до ускладнення ситуації. Зокрема це стосується процедури оскарження результатів масової кадастрової оцінки, а також інших питань.

Оскільки технології та методи здійснення кадастрової (масової) оцінки дуже складні, процедури оцінки мають бути сфокусовані на питаннях ефективності та результативності всього процесу з метою досягнення базового принципу оподаткування – законність та справедливість щодо юридичних та фізичних осіб. Беручи до уваги той факт, що доходи від стягування земельного податку є значним джерелом місцевого (муніципального) фінансування та бюджету, соціальні питання визначення податкової бази набувають важливого значення вже зараз.

Оптимальним рішенням є застосування методів масової оцінки, заснованих на єдиній методології з використанням стандартизованого програмного забезпечення для розрахунку кадастрової вартості (на основі даних про ситуацію на ринку нерухомості), що забезпечить ефективність, наступність, неупередженість, сумісність результатів на всій території регіону та країни в цілому . Це завдання має вирішувати спеціалізована організація.

Оцінка ринкової вартості землі методом масової оцінки

(Проблеми, модельне та інформаційне забезпечення)

В.П. Федоров, к.ф.м.н.

О.М. Пахомова,

Н.В. Буличова,

ТОВ "Перспектива", Санкт Петербург

1 Характеристика проблеми

1.1 Оцінка землі з метою оподаткування – необхідність використання методів масової оцінки

Постанова Уряду РФ № 945 від 25 серпня 1999р. «Про державну кадастрову оцінку земель» відкриває (або точніше – повертає до життя) нову сторінку у сфері державного управління нерухомістю. Цією Постановою ставиться завдання створення державної системи кадастрової оцінки земель Як йдеться у Постанові, кадастрова оцінка є одним із економічних методів управління земельними ресурсами, встановлюється «для цілей оподаткування та інших цілей».

Ця стаття присвячена одному з основних аспектів цієї проблеми – розробці методики визначення вартості землі. Оскільки вартість як база оподаткування повинна встановлюватися, а потім переглядатися з певною, встановленою Законом періодичністю та одночасно для всіх ділянок території, при розробці методик оцінки необхідно орієнтуватися на методи масової оцінки Це перша теза розробки системи оцінки для оподаткування.

На цей час у Російській Федерації (переважно у великих містах) вже існує певний позитивний досвід розробки методик масової оцінки нерухомості. Початок цього поклав Закон «Про плату за землю», яким запроваджувалося платне землекористування нашій країні. Перші досліди встановлення ставок земельного податку проводилися за повної відсутності ринку нерухомості. Необхідність диференціації встановленої Законом середньої ставки земельного податку територією міст та регіонів дала поштовх розробці методик масової оцінки.

1.2 Ринкова інформація – база встановлення оцінки

В даний час в нашій країні йде активне становлення ринку нерухомості (особливо у великих містах), і все більше фахівців і державних служб розуміє, що система оподаткування нерухомості має орієнтуватися на облік стану ринку нерухомості рівня цін на ньому. У ряді урядових документів (наприклад, у Постанові Уряду РФ № 319 від 15 березня 1997 р. «Про порядок визначення нормативної ціни землі», проект Закону РФ «Про оцінку землі», Указ Президента РФ N 1535 від 22 липня 1994 р.) зазначається, що нормативна вартість землі, кадастрова оцінка повинні розраховуватися з урахуванням ринкових ціни типові земельні ділянки відповідного цільового призначення.

У сучасній світовій практиці базою податку нерухомість служить ринкова вартість землі та нерухомості (США, Швеція), або величина потенційного рентного доходу (Франція, Англія, Німеччина), оскільки вважається, що вартість землі - це капіталізована земельна рента. Конкретне значення ціни землі на ринку коливається між капіталізованим мінімальним рентним платежем за оренду даної ділянки землі, гарантованим при будь-якому способі його експлуатації, що склалася, і капіталізованим максимальним рентним доходом з даної ділянки землі при найбільш дохідному способі його експлуатації.

Отже, друга теза - оцінка земельних ділянок повинна визначатися на основі інформації про стан вторинного ринку нерухомості міста, з урахуванням рівня цін продажу чи оренди нерухомості.

1.3 Проблема формування оцінки вимагає системності та опрацьованості всіх її складових

Авторам цієї статті неодноразово доводилося стикатися з думкою (зазвичай це думка чиновників), що треба створювати складні системи моделювання, вести дорогі автоматизовані бази даних, досить встановити деяку систему коефіцієнтів і з допомогою підвищувати і знижувати встановлений місту базовий показник. Мабуть, це також можливий шлях вирішення проблеми (щоправда, на короткий час). Як правило, при таких підходах виникає прагнення до створення досить простих і уніфікованих механізмів формування оцінки, що в свою чергу призводить до нівелювання, усереднення значної кількості параметрів, що впливають на можливу величину вартості, і, відповідно, помітне розходження її з цінами, що спостерігаються на ринку нерухомості.

З розвитком ринку та, головне, освіченості платників податків постає завдання доказовості оцінки вартості, що пред'являється конкретному платнику податків. У розвинених країнах, які використовують податок на нерухомість, передбачено процедуру оскарження величини вартості (бази), з якою стягується податок на нерухомість. Як правило, для цього запрошуються незалежні оцінювачі. Основною апеляцією при оскарженні є апеляція до ринку та використання всіх трьох методів оцінки нерухомості: витратного, методу порівняння продажів, методу капіталізації доходу.

Це означає, що методи масової оцінки, які використовуються для визначення вартості, повинні враховувати закономірності функціонування ринку нерухомості, використовувати підходи та ідеологію, закладені у всіх методах індивідуальної оцінки.

Масова оцінка та переоцінка об'єктів нерухомості для цілей оподаткування у всіх країнах є досить трудомісткою та складною процедурою, яку намагаються в останні роки автоматизувати на основі застосування сучасних інформаційних технологій, домагаючись надійності роботи реєстраційної системи, системи ринкового моніторингу, використання в оцінці більш тонких методів математичного. моделювання.

1.4 Два типи методів масової оцінки нерухомості

Аналіз великої кількості методів масової оцінки дозволяє розділити підходи, що використовуються, на два типи: «нормативні» та «позитивні».

Під "позитивними" моделями розуміються моделі, що формують оцінку на основі обробки дуже великої кількості ринкової інформації. І тому використовуються переважно методи регресійного аналізу, дозволяють на основі обробки великої кількості інформації виявити стійкі закономірності, що описують зв'язок між характеристиками нерухомості та її оцінкою. Використання таких моделей раціонально при добре розвиненому ринку нерухомості, що стабільно функціонує.

Коли ринок нерозвинений, спиратися повністю (і лише) на дані про ціни на такому ринку не можна. По-перше, самих даних мало, а по-друге, на величину ціни могли вплинути фактори випадкового характеру. І тут раціональними виявляються моделі так званого «нормативного» типу. У таких моделях оцінка формується на основі експертно заданої системи правил, що описують закономірності функціонування ринку (ті, які мають бути в умовах нормально працюючого ринку нерухомості). До таких закономірностей можна віднести, наприклад, залежність вартості від системи ціноутворюючих якостей, що описують вигідність розташування земельних ділянок у місті. Експертно (з урахуванням аналізу добре розвинених ринків нерухомості) встановлюється набір ціноутворюючих якостей, і навіть внесок кожного їх у підсумкову величину вартості. Наявна інформація про рівень ринкових цін на нерухомість (купівля-продаж, оренда) використовується в моделі для надійної нижньої оцінки ринкову вартість ділянок міської території. У міру розвитку ринку нерухомості та зростання кількості угод на ньому модель «нормативного типу» починає формувати оцінку на основі обробки ринкової інформації (тобто перетворюється на модель «позитивного» типу).

Для недосконалого ринку нерухомості, до якого належить російський ринок (навіть ринок його великих міст), необхідно використовувати моделі, що базуються на закономірностях формування рентних ефектів розташування, що враховують реально існуючий на вторинному ринку нерухомості рівень цін (продажу та оренди) на об'єкти різного призначення та характер розподілу цих цін на території міста. Використання математичного моделювання дає можливість у практичних розрахунках врахувати основні принципи оцінки території, і тим самим компенсувати бідність ринкової інформації побудовою її модельних аналогів, ґрунтуючись на даних про властивості території.

Методика масової оцінки території, запропонована авторами, заснована на результатах багаторічної спільної роботи співробітників інституту Генерального Плану Санкт-Петербурга, Економіко-математичного інституту Російської Академії Наук та АТЗТ «Перспектива» [4-13]. Різні варіанти цієї методики успішно використовувалися для оцінки території Санкт-Петербурга та інших міст Росії (Нижній Новгород, Барнаул, Сиктивкар, Новокузнецьк, Хабаровськ і т.д.).

Основна мета методики – формування системи процедур масової оцінки міських територій з метою оподаткування. На основі цієї методики можуть бути розраховані: земельний податок, орендна плата за землю, нормативна ціна та викупна ціна землі під час продажу міських земель у процесі їх приватизації.

Створювана методика орієнтована рішення двох основних задач:

• організація збору платежів за користування та операції з нерухомістю (податок, орендна плата, кадастрова оцінка, нормативна ціна);
• регулювання (насамперед містобудівне) розвитку міста за допомогою економічних методів.

1.5 Основні проблеми масової оцінки території

Багато сучасних методів оцінки нерухомості ґрунтуються на дотриманні так званого , принципу її «найкращого використання «. Суть цього принципу полягає в тому, що цінність нерухомості визначається економічною ефективністю такого виду діяльності, який найкраще може використовувати її властивості та можливості та забезпечить отримання при її використанні найбільшого доходу. Стандартна процедура оцінки об'єкта нерухомості передбачає як визначення його можливої ​​вартості, а й зазначення способу його використання, у якому ця можлива вартість може бути реальної.

При проведенні масових оцінок виникає проблема визначення способів найкращого використання для всієї сукупності об'єктів одночасно , за умов складного взаємовпливу різних типів діяльності на міській території. Причому, як випливає зі сказаного вище, оцінка має бути суцільною (тобто охоплювати всю міську територію та всі основні види землекористування в місті), а обсяг статистичних даних, що надходять з ринку нерухомості, є базовою інформацією для формування оцінки, дуже малий у порівнянні з усією сукупністю оцінюваних територій.

Одним із шляхів вирішення цієї проблеми є створення розрахункових моделей оцінки міської території, що враховують не тільки основні властивості різних її ділянок, а й основні закономірності розвитку видів міського землекористування, їхнє ставлення до властивостей території.

В запропонованої моделі оцінки міських територій різні види землекористування «намагаються поділити» територію міста між собою так, щоб кожен міг зайняти найбільш вигідні для себе ділянки, за користування якими він здатний платити відповідно до ефективності своєї економічної діяльності.

Таким чином, у рамках моделі вирішуються два завдання:

1. Визначення потенційної економічної ефективності різних видів діяльності на ділянках міської території, залежно від їх властивостей.
2. Розподіл території між видами діяльності міської території.

Необхідно відзначити, що використання закономірностей, що пов'язують оцінку території з її якостями, для вибору найкращих видів діяльності потребує певної обережності. Під час проведення масової оцінки, коли розглядається вся сукупність об'єктів, використання побудованих на результатах спостереження статистичних закономірностей має принципово супроводжуватися врахуванням реальних обсягів різних видів діяльності та їх попиту на територію . Так, наприклад, кількість банків у місті визначається потребами у фінансовій діяльності, кількість торгових об'єктів пов'язана із загальним купівельним потенціалом мешканців та гостей міста, обсяг житлової функції пов'язаний із чисельністю населення тощо. У цьому потреба у території будь-якого виду діяльності залежить як від загального обсягу попиту користування міської територією, і від ступеня насичення цього попиту на даний момент.

Якщо в оцінці одиничного об'єкта вважатимуться, що вибір методу його використання мало впливає загальне співвідношення попиту й пропозиції ринку нерухомості, то за проведенні масової оцінки це явно негаразд. Іншими словами, реалізація принципу «найкращого, найбільш ефективного способу використання» нерухомості відбувається в умовах чинного на ринку попиту та пропозиції на ті чи інші типи нерухомості, та цей принцип у разі має бути застосований як до кожного об'єкту окремо, до всієї сукупності об'єктів одночасно, в умовах конкуренції за користування нерухомістю між різними видами діяльності, з урахуванням їх інтересів та реальних обмежень на обсяги попиту.

Слід зазначити, що обсяг попиту об'єкти нерухомості із боку різних видів діяльності залишається постійним, а змінюється як і кількісному, і у якісному відношенні. Інтенсивна інтеграція Росії у світове співтовариство викликає значні зміни у структурі видів діяльності. Впровадження нових інтенсивних технологій змінює потребу в території цілого ряду виробничих галузей, змушує переглянути вимоги до можливостей інфраструктури та наявності технологічних та архітектурних обмежень на території. Відбувається інтенсивний перерозподіл робочих місць між існуючими і видами діяльності, що знову виникають.

5.2.1. Основні положення оцінки земельних ділянок

Як засіб виробництва земля має особливості, що безпосередньо впливають на оцінку нерухомості:

Земля не є результатом попередньої праці;
- просторово обмежена;
- незамінна іншими засобами виробництва;
- має сталість розташування;
- не зношується при правильному використанні;
- територіально різноякісна;
- характеризується специфічною корисністю кожної конкретної земельної ділянки;
- має родючість і в сільському господарстві найбільш ефективно використовуються всі її корисні якості;
- практично у всіх сферах діяльності людини (крім сільського та лісового господарства) виступає в основному як просторовий операційний базис, тому нерозривно пов'язана з об'єктами, на ній розташованими: будинками, спорудами, дорогами, меліоративними спорудами, іншими матеріальними елементами, створеними працею людини, так званими вдосконаленнями.

Слід розрізняти терміни «земля» та «земельна ділянка», що використовуються у різному значенні. Термін «земля», зазвичай, вживається у разі, коли йдеться про неосвоєної власності. Термін «земельна ділянка» означає частину території, на якій виконані якісь роботи (поліпшення), що дозволяють використовувати цю ділянку згідно з цільовим призначенням.

Виділяють такі покращення , що проводяться для створення ділянки:

Зовнішні: влаштування вулиць, тротуарів, дренажних та інженерних мереж;
- внутрішні: планування, озеленення, асфальтування, влаштування випусків для підключення інженерних мереж, комунікацій зв'язку тощо.

У Земельному кодексі РФ міститься таке визначення земельної ділянки: «Земельна ділянка - частина поверхня сті землі, що має фіксований кордон, площу, місце розташування, правовий статус та інші характеристики, що відображаються в Державному земельному кадастрі та документах державної реєстрації речових прав на землю. Правовий статус земельної ділянки включає: цільове призначення, дозволене використання, форму законного володіння. Земельна ділянка може бути поділеним і неподільним. Неподільною визнається земельна ділянка, яка за своїм цільовим призначенням та дозволеним використанням не може бути поділена на самостійні земельні ділянки».

Оцінка землі застосовна як до порожнім, незабудованим землям. Типовий об'єкт нерухомості складається із земельної ділянки та будівель і існує необхідність у визначенні вартості земельної ділянки окремо від наявних на ній поліпшень, що спричинено такими причинами:

Відмінність у оподаткуванні землі та будівель (податок на майно та земельний податок);
- Потрібна окрема оцінка земельної ділянки від покращень при застосуванні витратного методу визначення вартості нерухомості;
- прийняття рішень про знесення наявних покращень з метою кращого та найефективнішого використання земельної ділянки.

Головний елемент земельних відносин – земельна власність.

Оцінюючи земельної ділянки необхідно врахувати пов'язані з нею набір прав. Поширені права, що вимагають оцінки:

1) повне право власності - можливість використання вільної від орендарів ділянки будь-яким законним способом;
2) право оренди – можливість володіння земельною ділянкою за договором оренди.

Відповідно до Закону Російської Федерації «Про платі за землю» використання землі у нашій державі є платним. Формами плати у ньому названі: земельний податок, орендна плата, нормативна вартість землі. Земельним податком оподатковуються щорічно всі власники землі, а також землевласники та землекористувачі, крім орендарів. Орендна плата стягується за землі, передані у найм. Нормативна ціна землі вводиться для купівлі та викупу земельних ділянок у випадках, передбачених законодавством РФ, для забезпечення економічного регулювання земельних відносин при передачі землі у власність, встановленні колективно-дольової власності на землю, передачі у спадок, даруванні та отриманні банківського кредиту під заставу земельної ділянки .

У Росії її більшість земель не продається, а здається у найм, тому часто оцінювачі визначають не вартість земельної ділянки, а вартість прав його аренды.

Вартість прав оренди - це сума, яку готовий заплатити потенційний покупець за право володіння даною ділянкою за договором оренди з метою отримання вигоди від цього володіння. Оцінка прав оренди застосовується щодо ціни продажу права оренди земельної ділянки, щодо вартості об'єкта, частиною якого є земельна ділянка, що орендується, та при оцінці шкоди від розірвання договору оренди.

5.2.2. Оцінка масова та одиничних об'єктів земельної власності

Виділяють три форми плати за землю:

§ земельний податок,
§ орендну плату,
§ нормативну ціну землі,

в основі яких міститься вартісна оцінка землі.

У світовій оціночній практиці виділяють два види оцінки вартості земельних ресурсів:

§ масову;
§ одинич них об'єктів земельної власності.

Обидва види оцінки є систематичними методами розрахунку вартості. В обох випадках необхідний аналіз ринку, але важлива різниця полягає в масштабі проведення та контролю якості виконаної оцінки.

Моделі масової оцінкиорієнтовані на відтворення
ринку одного або декількох варіантів землекористування на широкій географічній території. На виконання масової оцінки потрібні значний персонал; розробка стандартної методики, яка здатна уніфікувати процедуру оцінки великої кількості об'єктів власності на конкретну дату; використання статистичних методів як у процесі оцінки, так перевірки якості виконаної оцінки. Масова оцінка якнайкраще підходить для оподаткування.

Оцінка одиничних об'єктів власності на конкретну дату виконується зазвичай невеликою кількістю персоналу, рішення приймається одним фахівцем. Якість виконаної роботи визначається шляхом зіставлення з реальними продажами аналогічних об'єктів.

5.2.3. Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання землі

При оцінці земельної ділянки слід визначити варіант її найкращого та найефективнішого використання, який визначається взаємодією низки факторів.

Аналіз найкращого використання включає вивчення альтернативних варіантів використання (освоєння, забудови) земельної ділянки та вибір оптимальної. При цьому враховуються перспективність розташування, стан ринкового попиту, вартість забудови, стабільність передбачуваних доходів тощо.

Велике значення при оцінці вартості об'єкта, що складається із земельної ділянки та будівель, надається аналізу найкращого використання, по-перше, ймовірного вакантної земельної ділянки та, по-друге, земельної ділянки з наявними поліпшеннями.

Аналіз імовірної вакантної земельної ділянки є необхідним етапом щодо її вартості, і він заснований на встановленні найбільш дохідного варіанту використання землі.

Аналіз земельної ділянки з наявними покращеннями передбачає прийняття рішення про знесення, модернізацію або збереження наявних на земельній ділянці поліпшень з метою забезпечення максимальної доходності об'єкта.

Імовірне та найбільш прибуткове використання ділянки забезпечує її найвищу вартість. Варіанти використання мають бути законними, фізично допустимими та економічно ефективними.

Назвемо основні фактори, що визначають оптимальне використання землі:

1) місце розташування - фактор, що надає основний вплив на вартість земельної ділянки (враховуються перспективність розташування, транспортна доступність, характер оточення);
2) ринковий попит - фактор, що відображає співвідношення попиту та пропозиції на ринку;
3) фінансова обґрунтованість - здатність проекту забезпечити дохід від використання земельної ділянки, яка була б достатньою для відшкодування витрат інвесторів та забезпечення отримання очікуваного прибутку;
4) фізична придатність ділянки – перспектива створення покращень – розмір, топографія, якість ґрунту, клімат, інженерно-геологічні та гідрогеологічні характеристики ділянки, існуюче зонування, екологічні параметри тощо;
5) технологічна обґрунтованість та фізична здійсненність - аналіз співвідношення якості, витрат і строків реалізації проекту, ймовірність стихійних лих, доступність транспорту, можливість підключення до комунальних зручностей, облік розмірів та форми ділянки, наприклад, розмір може бути малий для будівництва промислового об'єкта;
6) законодавча (юридична) допустимість – відповідність варіанту використання земельної ділянки чинному законодавству. Виявляється внаслідок аналізу будівельних, екологічних нормативів, обмежень поверховості, наявності тимчасових заборон на будівництво в даному місці, складності в районі історичної міської забудови, можлива зміна нормативних актів, дотримання правил зонування, негативні настрої місцевого населення;
7) максимальна доходність (максимум доходу власності та вартості ділянки), що визначається дисконтуванням майбутніх доходів альтернативних варіантів використання, з урахуванням ризику інвестицій.

5.2.4. Підвищення ефективності використання міських земель

Особливу категорію є міські землі. На їхню цінність впливають величина міста та його виробничо-господарський потенціал, рівень розвитку інженерної та соціальної інфраструктури, регіональні природні, екологічні та інші фактори. До того ж, існують особливості законодавства для цієї категорії земель.

На цінність тієї чи іншої ділянки одні й ті самі фактори можуть протилежно впливати:

Інтенсивний рух транспорту небажаний для житлового району, але збільшує вартість ділянки для цілей торгівлі;
- розміщення щодо навчальних закладів та торгових центрів, естетичні переваги та зручності, що враховуються при оцінці земель під житлове будівництво, практично не впливають на цінність територій, орієнтованих на промисловий розвиток; для них важливі транспортна інфраструктура та економічне зонування.

У плановій економіці, що функціонувала раніше, з пріоритетами промислового розвитку командно-адміністративний розподіл «безкоштовної» землі призвело до серйозних диспропорцій у розвитку міста і марнотратному, непотрібному і навіть шкідливому для міста використанню найціннішої міської землі (у тому числі підприємствами та організаціями), що нерідко призводить до важким екологічним проблемам. Якось розподілена земля практично не перерозподіляється, що призводить до подальшого посилення негативних тенденцій.

Основні одиниці порівняння земельних ділянок, що застосовуються:

Ціна за 1 га – для великих масивів сільськогосподарського, промислового призначення або житлового будівництва;
- ціна за 1 м 2 – у ділових центрах міст, для офісів, магазинів;
- ціна за 1 фронтальний метр – для комерційного використання земель у містах. У цьому випадку вартість ділянки пропорційна довжині її межі по вулиці або шосе за стандартної глибини ділянки, на яку припадає невелика частина вартості;
- ціна за лот - застосовується для порівняння стандартних за формою та розміром ділянок у районах житлової, дачної забудови;
- ціна за одиницю щільності - співвідношення площі забудови до площі земельної ділянки та ін.

Більшість земельних ресурсів в даний час перебуває у державній та муніципальній власності. Практика показує, що у ринкових умов міські землі є цінним ресурсом і може бути стабільним джерелом доходів місцевого бюджету. Міська влада визначає величину земельного податку, орендну ставку за землю та нормативну ціну земельної ділянки при викупі, тому питання підвищення ефективності використання земель є актуальним для них. Щоб земельна власність використовувалася більш ефективно, тобто приносила максимальний дохід від використання і сприяла поліпшенню загального інвестиційного клімату, необхідні подальший розвиток ринкових відносин на земельному ринку, орієнтація на ринкову ситуацію, що склалася, і вимоги ринку.

Щоб земельна власність використовувалася більш ефективно, тобто приносила максимальний дохід від використання та сприяла покращенню загального інвестиційного клімату, насамперед необхідна реалізація процесів оподаткування, оренди та викупу міських земель на основі її ринкової вартості. При цьому досягається справедливий розподіл податкового навантаження, стимулювання ефективного використання та активізація інвестицій у реконструкцію та розвиток у процесі реструктуризації території.

Результати оцінки міської території є вихідною інформацією для вирішення наступних завдань:

§ вироблення містобудівної політики та соціальне планування;
§ формування пропозиції щодо типів функціонального використання території з урахуванням її якості;
§ формування економічних механізмів розміщення різних варіантів землекористування та інвестиційно-будівельної політики;
§ аналіз наслідків варіантів розвитку та реструктуризації міського середовища, оптимізація муніципальних інвестицій у підтримання та розвиток міського середовища;
§ визначення інвестиційної привабливості території як функції вартості міських земель.

Існують два погляди на цінність міських земель:

Проектувальника-містобудівника у процесі функціонального зонування території як розділу генерального плану міста;
- оцінювача у процесі розробки кадастрової оцінки земель.

Основою формування кадастрової оцінки земель та функціонального зонування території має виступати комплексна містобудівна оцінка ринкової вартості.

5.2.5. Методи оцінки земель

Нормативний методполягає у визначенні нормативної ціни землі. Використовується при передачі, викупі землі у власність, встановленні спільної сумової (часткової) власності понад безкоштовну норму, передачу у спадок або дарування, отримання кредиту під заставу, вилучення для державних або громадських потреб.

Землі міст оцінюються з урахуванням щільності забудови, престижності району, характеру навколишнього землекористування, екологічного стану, інженерно-транспортного облаштування та ін. Землі поділяють на зони, диференційовані за базовими ставками земельного податку та нормативною ціною землі (Закон РФ «Про плату за землю») . Нормативна вартість землі фіксується в Земельному кадастрі.

Основа визначення нормативної ціни землі:

ставки земельного податку та підвищуючі коефіцієнти, пільги із земельного податку не враховуються.

Часто необхідно оцінити об'єкт, що складається з будівлі та земельної ділянки, коли на останній є лише права оренди. В цьому випадку як вартість землі можна врахувати витрати на відведення земельної ділянки під будівництво.

У ринкових умовах за наявності необхідної інформації доцільно застосовувати методи, засновані на аналізі ринкових даних. Розпорядженням Минимущества Росії від 07.03.2002 № 568-р затверджено Методичні рекомендації щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок. Як правило, в оцінці ринкової вартості земельних ділянок використовуються метод порівняння продажів, метод виділення, метод капіталізації земельної ренти, метод розподілу, метод залишку, метод розбиття на ділянки.

Метод порівняння продажівє найбільш простим і ефективним методом оцінки, що може використовуватися для оцінки і фактично вільної, і імовірно вакантної землі; дозволяє визначити конкретну ціну земельної ділянки шляхом внесення відсоткових поправок до цін продаж аналогів. За відсутності інформації про ціни угод із земельними ділянками допускається використання цін пропозиції (попиту).

Загальноприйняті елементи порівняння для земельних ділянок: права власності, умови фінансування, особливі умови продажу, ринкові умови (змінюються в часі), місцезнаходження (відстань від міста та доріг, характеристика оточення), умови зонування, фізичні характеристики (розмір, форма та глибина ділянки, кутове розташування, тип грунтів, рельєф), доступні комунальні послуги, економічні характеристики, найкраще та найефективніше використання. Оцінюючи землі можна використовувати кілька одиниць порівняння, коригуючи ціну кожної їх і отримуючи наприкінці кілька значень вартості, визначальних діапазон вартості. Особливу категорію є міські землі, на їх цінність впливають величина міста та його виробничо-господарський потенціал, рівень розвитку інженерної та соціальної інфраструктури, регіональні природні, екологічні та інші фактори.

Метод дає досить точні результати лише на розвиненому інформаційно-відкритому конкурентному ринку. Російський земельний ринок не відповідає цим вимогам, вартість земельної ділянки неможливо визначити, виходячи з інформації про операції продажу ділянок-аналогів. Тому для оцінки має збиратися вся доступна інформація для всіх методів оцінки ділянок.

Метод капіталізації земельної рентизаснований на тому, що за наявності достатньої інформації про ставки оренди земельних ділянок можна проводити визначення вартості цих ділянок як поточної вартості майбутніх доходів у вигляді орендної плати за земельну ділянку, що оцінюється. У межах цього методу величина земельної ренти може розраховуватися як прибуток від здачі у найм земельної ділянки за умов, що склалися над ринком землі. Як регулярний потік доходу, земельна орендна плата може капіталізуватися у вартість поділом на коефіцієнт капіталізації для землі, що визначається з аналізу ринку. Вихідні дані для капіталізації отримують із порівняння продажів орендованої землі та величин орендної плати.

На основі отриманої орендної ставки ринкова вартість ділянки визначається за прибутковим підходом зазвичай із застосуванням методу прямої капіталізації. Формула розрахунку вартості земельної ділянки має вигляд:

VL -вартість земельної ділянки,

IL -дохід від володіння землею,

R L: - Ставка капіталізації для землі.

Ставка капіталізації визначається розподілом величини земельної ренти за аналогічними земельними ділянками на ціну їх продажу або збільшенням безризикової ставки віддачі на капітал на величину премії за ризик, пов'язаний з інвестуванням капіталу в земельну ділянку, що оцінюється.

Основні чинники, що впливають величину орендної ставки земельної ділянки: характеристики розташування, розмір, форма, навколишній тип землекористування, транспортна доступність, інженерне устаткування.

Проте в Росії в оренду, головним чином, здаються землі державного та муніципального фонду, і величина орендної плати розраховується відповідно до нормативної ціни землі, не еквівалентної її ринковій вартості. В даний час робляться спроби оренди земель за її ринковою вартістю, але ще рано говорити про об'єктивність результатів практичного застосування методу капіталізації земельної ренти.

Метод розподілу(метод співвідношення, співвіднесення, allocation) -визначення складової вартості земельної ділянки на підставі відомого співвідношення вартості землі та покращень у майновому комплексі. Метод заснований на принципі внеску та утвердженні того, що для кожного типу нерухомості існує нормальне співвідношення між вартістю землі та будівель. Найбільш достовірно це співвідношення нових будівель, вони близькі до варіанту кращого і найефективнішого використання. Чим більший вік будівель, тим більша величина відношення вартості землі до загальної вартості власності.

Для застосування методу потрібні достовірні статистичні дані щодо співвідношення цін землі та всієї власності конкретного типу нерухомості на заданому ринку. Проте метод рідко застосовується навіть на розвинених ринках, оскільки має низьку достовірність. Застосування методу виправдано за умов недостатності інформації про продаж земельних ділянок. Значення, що отримуються, вважаються орієнтовними.

Метод виділення (вилучення)застосовується з метою оцінки забудованих земельних ділянок, якщо є інформація про ціни угод аналогічними об'єктами нерухомості. Поліпшення земельної ділянки відповідають її найефективнішому використанню. Метод передбачає таку послідовність дій:

визначення елементів порівняння об'єктів;
- Визначення відмінностей кожного аналога від об'єкта оцінки;
- розрахунок та внесення коригувань щодо кожного з елементів порівняння;
- розрахунок ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, що включає оцінювану земельну ділянку, шляхом обґрунтованого узагальнення скоригованих цін аналогів;
- розрахунок вартості заміщення або вартості відтворення поліпшень земельної ділянки, що оцінюється;
- розрахунок ринкової вартості оцінюваної земельної ділянки шляхом віднімання з ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінювану земельну ділянку, вартості заміщення або вартості відтворення поліпшень земельної ділянки.

Метод виділення застосовується, коли вклад поліпшень у загальну ціну ділянки невеликий, рекомендується для оцінки заміських ділянок (для яких вклад поліпшень малий і досить легко визначається), застосовується за відсутності даних про продаж земельної ділянки на околиці.

Метод є найефективнішим за умов пасивного ринку (відсутні дані про продаж вільних земельних ділянок) з урахуванням особливостей вихідної інформації та моделі отримання потрібної вартості. Вартість земельної ділянки у загальному вигляді визначається за формулою:

Зз - вартість земельної ділянки,

З - вартість об'єкта,

Су - вартість покращень.

Метод залишкузаснований на техніку інвестиційної групи для фізичних складових. Метод застосовується для оцінки забудованих і незабудованих ділянок, якщо є можливість забудови земельної ділянки, що оцінюється, поліпшеннями, що приносять дохід. Вартість землі визначають у результаті капіталізації частини доходу, що належить до землі.

Для визначення вартості земельної ділянки необхідно знати вартість будівлі, чистий операційний дохід усієї власності, коефіцієнти капіталізації для землі та для будівель.

Основні етапи методу залишку землі:

1) визначається чистий операційний дохід усієї власності на основі ринкової ренти та передбачуваних операційних витрат;
2) визначається чистий операційний дохід, що відноситься до будівлі (будівлі);
3) чистий операційний дохід, який належить до земельній ділянці, капіталізується у показник вартості через норму капіталізації землі.

Важко прогнозувати дохід за умов недостатньої стабільності економіки.

Метод розбиття на ділянки(Підхід з точки зору розвитку) використовується при оцінці землі, придатної для поділу на індивідуальні ділянки. Складається з наступних етапів:

Визначення розмірів та кількості індивідуальних ділянок;
- Розрахунок вартості освоєних ділянок за допомогою методу порівняння порівняних продажів;
- розрахунок витрат та графіка освоєння передбачуваного періоду продажу та розумного підприємницького прибутку;
- відрахування всіх витрат на освоєння та підприємницького прибутку з передбачуваної сумарної ціни продажу ділянок для визначення чистого виторгу від продажу нерухомості після завершення освоєння та продажу індивідуальних ділянок;
- Вибір ставки дисконту, що відображає ризик, пов'язаний з періодом передбачуваного освоєння та продажу.

Витрати освоєння земельного масиву зазвичай включают:

Витрати на розбивку, розчищення та планування ділянок;
- витрати на влаштування доріг, тротуарів, інженерних мереж, дренажу;
- Податки, страховку, гонорари ІТП;
- Витрати маркетинг;
- прибуток та накладні витрати підрядника тощо.

У цілому нині, моделювання ринкової вартості земельних ділянок проводиться у межах припущення про досягнення динамічного рівноваги у конкуренції різних «раціональних» землекористувачів за право зайняти певну ділянку. При балансі платоспроможного попиту та пропозиції на земельному ринку, що імітується, при обмеженості пропозиції вирішується питання про найбільш ефективне використання ділянки як вільної та з урахуванням існуючої забудови. Моделювання потенційного рентного доходу для різних типів землекористування базується на закономірностях формування рентних ефектів розташування та цін, що склалися (продажу та оренди). Враховуючи суттєву різницю у вартісних показниках для ділянок, розташованих на фронті вулично-дорожньої мережі міста та розташованих на внутрішньоквартальних територіях, ці ділянки підлягають обов'язковому поділу в оцінці. Реалізація принципу найбільш ефективного використання відбувається в умовах конкуренції за користування нерухомістю між різними функціональними сегментами ринку з урахуванням реальних обмежень на обсяги попиту та можливої ​​багатофункціональності території, внаслідок чого на кожній ділянці утворюється набір землекористувачів.

Попередня